Proindiviso y copropiedad: qué son, derechos, cómo salir y opciones de financiación
Cuando varias personas son propietarias de un mismo inmueble, no siempre cada una posee una parte física perfectamente separada de la vivienda, local, terreno o finca. En muchas ocasiones, cada propietario tiene una cuota o porcentaje sobre el conjunto del inmueble.
Esta situación recibe habitualmente el nombre de proindiviso y puede aparecer en numerosos contextos: herencias entre hermanos, divorcios, compras realizadas por varias personas, adjudicaciones familiares o situaciones en las que varias personas mantienen conjuntamente la propiedad de un inmueble.
Aunque tener una propiedad compartida puede funcionar perfectamente cuando existe acuerdo entre todos, también puede generar problemas cuando alguno quiere vender, otro quiere quedarse con el inmueble, uno de los propietarios necesita liquidez o existen diferencias sobre el uso y los gastos.
Por eso es importante conocer qué derechos tiene cada copropietario y qué alternativas existen cuando se quiere poner fin a la situación.
El Código Civil regula la comunidad de bienes y establece, entre otras cuestiones, que cada partícipe tiene una cuota sobre la cosa común, que ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad y que puede solicitar la división en los términos establecidos legalmente.
A continuación explicamos cómo funciona un proindiviso, qué ocurre cuando los propietarios no están de acuerdo y qué opciones pueden estudiarse para resolver la situación.
75. ¿Qué es un proindiviso?
Un proindiviso es una situación en la que un mismo bien pertenece a varias personas y cada una tiene una determinada cuota sobre ese bien.
Por ejemplo, tres hermanos pueden heredar una vivienda y ser propietarios de:
Un 50 % uno de ellos.
Un 25 % otro.
Un 25 % el tercero.
La vivienda no está físicamente dividida en tres partes. Lo que está dividido son los derechos de propiedad sobre ella.
El Código Civil regula esta situación dentro de la comunidad de bienes. Según su artículo 392, existe comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
Por eso, cuando alguien dice que tiene "una parte de una vivienda", puede estar refiriéndose a una cuota indivisa, no necesariamente a una habitación, planta o zona concreta.
Esta diferencia es fundamental.
76. ¿Qué es una copropiedad?
La copropiedad es la propiedad compartida de un mismo bien entre varias personas.
Cada una tiene un derecho sobre el conjunto del inmueble en proporción a su cuota.
Por ejemplo, si dos personas son propietarias al 50 %, ninguna de ellas es propietaria exclusiva de una mitad física concreta de la vivienda.
Ambas tienen una participación del 50 % sobre el derecho de propiedad.
En la práctica, los términos copropiedad, comunidad de bienes y proindiviso suelen utilizarse para describir situaciones muy similares, aunque jurídicamente conviene atender al caso concreto y a la naturaleza del derecho compartido.
77. ¿Cuál es la diferencia entre proindiviso y copropiedad?
En el uso habitual, la diferencia es pequeña.
Copropiedad describe la situación en la que varias personas comparten la propiedad de un bien.
Proindiviso pone el énfasis en que las cuotas pertenecen a varias personas sin que el bien esté materialmente dividido.
Por ejemplo:
Dos hermanos tienen una vivienda al 50 %. Existe una copropiedad y cada hermano tiene una cuota indivisa del 50 %.
En muchos textos jurídicos ambos conceptos aparecen estrechamente relacionados.
Lo realmente importante es saber qué porcentaje corresponde a cada propietario, cómo se adquirió la propiedad y qué derechos y cargas existen sobre el inmueble.
78. ¿Qué porcentaje puede tener cada copropietario?
Las cuotas pueden ser iguales o diferentes.
Por ejemplo:
50 % y 50 %.
60 % y 40 %.
25 %, 25 %, 25 % y 25 %.
50 %, 30 % y 20 %.
La participación correspondiente a cada persona dependerá del título por el que adquirió la propiedad, de la escritura, de una herencia, de una compraventa o de cualquier otro título válido.
La cuota es importante porque puede influir en:
Participación en gastos.
Participación en beneficios.
Distribución del precio de una venta.
Derechos económicos.
División del inmueble.
Valor de una eventual transmisión de la cuota.
Conviene comprobar siempre la titularidad real en la documentación correspondiente y, cuando sea necesario, en el Registro de la Propiedad.
79. Derechos de los copropietarios
Los copropietarios tienen derechos sobre el bien común en función de su participación y de las reglas aplicables.
Entre ellos pueden encontrarse:
Participar en los beneficios y utilidades de la cosa común.
Participar en determinadas decisiones sobre el bien.
Utilizar la propiedad respetando los derechos de los demás.
Disponer de su propia cuota en los términos permitidos por la ley.
Solicitar la división de la cosa común en determinadas circunstancias.
El Código Civil establece que cada partícipe puede servirse de la cosa común siempre que lo haga conforme a su destino y sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los demás utilizarla según su derecho.
Esto significa que uno de los copropietarios no puede comportarse como si fuera el propietario exclusivo del inmueble.
80. Obligaciones de los copropietarios
La copropiedad también implica obligaciones.
Entre ellas pueden encontrarse las relacionadas con:
Conservación del inmueble.
Gastos necesarios.
Reparaciones.
Tributos vinculados al inmueble.
Cuotas de comunidad, cuando existan.
Deudas asociadas al bien.
Cumplimiento de acuerdos adoptados legalmente.
El Código Civil establece reglas sobre la contribución de los partícipes a las cargas y gastos de conservación de la cosa común en proporción a sus respectivas cuotas.
Por eso, tener una participación en una propiedad no significa únicamente tener un derecho económico: también puede implicar obligaciones económicas.
81. ¿Quién puede utilizar un inmueble en copropiedad?
En principio, todos los copropietarios tienen derecho a utilizar la cosa común dentro de los límites establecidos por la ley y respetando los derechos de los demás.
El problema aparece cuando existen desacuerdos.
Por ejemplo, puede suceder que:
Uno de los hermanos viva en la vivienda.
Otro quiera alquilarla.
Otro quiera venderla.
Los propietarios no estén de acuerdo sobre quién debe pagar determinados gastos.
En estos casos es especialmente importante determinar si existe un acuerdo entre los copropietarios y cuáles son las reglas aplicables.
Un copropietario no puede asumir unilateralmente un uso que excluya injustificadamente a los demás.
82. ¿Quién paga los gastos de un inmueble en proindiviso?
Como regla general, los gastos y cargas relacionados con la propiedad común se distribuyen de acuerdo con la participación de cada copropietario, salvo que exista una disposición o acuerdo válido que establezca otra cosa.
Por ejemplo, si dos personas tienen un inmueble al 50 %, normalmente soportarán en esa proporción los gastos comunes que correspondan.
Pero hay que distinguir entre:
Gastos ordinarios
y
gastos extraordinarios o reparaciones importantes.
También pueden existir obligaciones específicas derivadas de la comunidad de propietarios, impuestos, seguros, hipotecas u otros contratos.
Por eso, antes de adquirir o mantener un proindiviso conviene conocer no solo el porcentaje de propiedad, sino también las obligaciones económicas asociadas.
83. ¿Se puede vender una parte indivisa?
Sí, la cuota indivisa puede transmitirse.
El Código Civil establece que cada condueño tiene la propiedad de su parte y puede enajenarla o cederla, dentro de los límites legales.
Esto significa que una persona que posee el 25 % de una vivienda puede, en determinadas circunstancias, vender esa participación.
Pero vender una cuota indivisa no es lo mismo que vender una vivienda completa.
El comprador adquiere una participación en la propiedad y pasa a convertirse en copropietario junto con las demás personas.
Por eso, el mercado de una cuota indivisa puede ser mucho más limitado que el de un inmueble completo.
84. ¿Puede un copropietario vender su parte sin consentimiento de los demás?
En principio, cada copropietario puede disponer de su propia cuota.
El Código Civil reconoce esta posibilidad en su artículo 399.
Sin embargo, existen determinadas situaciones y derechos que deben analizarse.
Una cuestión especialmente importante es el retracto de comuneros, que puede entrar en juego cuando un copropietario vende su cuota a una persona ajena a la comunidad.
Por eso, antes de transmitir una parte indivisa conviene revisar la situación concreta y las condiciones de la operación.
85. ¿Tienen los demás copropietarios derecho de retracto?
Sí, el Código Civil contempla el retracto de comuneros.
El artículo 1522 permite al copropietario subrogarse en el lugar del comprador cuando se vende a un extraño una parte de una finca que se posee en común, en las condiciones previstas por la ley.
Este derecho está sujeto a requisitos y plazos concretos.
Por ello, una transmisión de una cuota indivisa no debería analizarse únicamente desde el punto de vista del vendedor y del comprador.
También pueden existir derechos de los demás copropietarios.
86. ¿Se puede hipotecar una parte indivisa?
Sí, jurídicamente puede ser posible constituir una hipoteca sobre una cuota indivisa, pero las condiciones y la viabilidad práctica dependen de la operación y del acreedor.
El Código Civil reconoce al condueño la posibilidad de hipotecar su parte, aunque el efecto de dicha hipoteca queda vinculado a la porción que finalmente pueda corresponderle cuando termine la comunidad.
Ahora bien, que sea jurídicamente posible no significa que cualquier entidad vaya a aceptar esa garantía.
Una cuota indivisa puede ser más difícil de financiar que un inmueble completo porque el acreedor no obtiene necesariamente el mismo nivel de facilidad para realizar la garantía.
Además, hay que distinguir entre:
hipotecar una cuota indivisa
y
hipotecar el inmueble completo con consentimiento de todos los propietarios.
No son exactamente la misma operación.
87. Financiación de un inmueble en proindiviso
La financiación de una propiedad en proindiviso requiere estudiar cuidadosamente la estructura de titularidad.
Puede haber diferentes situaciones:
Todos los copropietarios solicitan financiación
En ese caso, puede estudiarse una garantía sobre el inmueble completo, siempre que el prestamista y los titulares lo acepten y la operación cumpla los requisitos correspondientes.
Solo uno de los propietarios necesita dinero
Puede intentar estudiarse una financiación respaldada por su cuota, aunque encontrar financiación en estas condiciones puede resultar más complejo.
Uno de los propietarios quiere comprar las cuotas de los demás
Aquí puede plantearse una operación de financiación destinada a realizar la adjudicación y compensar económicamente a los otros copropietarios.
La estructura concreta debe estudiarse caso por caso.
88. ¿Se puede pedir un préstamo poniendo como garantía una parte indivisa?
Puede ser posible, pero no debe confundirse la posibilidad jurídica con la facilidad para conseguir financiación.
Un prestamista valorará aspectos como:
Porcentaje de propiedad.
Valor total del inmueble.
Valor estimado de la cuota.
Ubicación.
Cargas existentes.
Hipotecas anteriores.
Situación jurídica.
Capacidad de pago del solicitante.
Posibilidad real de ejecutar la garantía.
El hecho de tener un 50 % de una vivienda valorada en 200.000 euros no significa automáticamente que exista una garantía líquida equivalente a 100.000 euros.
La valoración de una cuota indivisa puede verse afectada por la existencia de otros copropietarios y por la dificultad de realizar esa participación.
Por eso, este tipo de financiación requiere un estudio especialmente cuidadoso.
89. Proindiviso entre hermanos
Es una situación muy habitual.
Puede surgir, por ejemplo, cuando los padres fallecen y dejan una vivienda a varios hijos.
Cada hermano puede recibir una determinada participación.
El problema aparece cuando las necesidades de cada uno son diferentes.
Uno puede querer vender.
Otro puede querer vivir en la casa.
Otro puede necesitar liquidez.
Y otro puede preferir conservar la propiedad.
Cuando todos están de acuerdo, existen diferentes soluciones.
Cuando no lo están, puede ser necesario estudiar jurídicamente la división de la cosa común u otras alternativas.
90. Proindiviso tras una herencia
Las herencias generan numerosos proindivisos.
Por ejemplo, tres hijos pueden heredar una vivienda a partes iguales.
Mientras ninguno reciba el inmueble en exclusiva, existiría una comunidad sobre la propiedad.
Esta situación puede mantenerse durante años.
Sin embargo, la herencia y la posterior división del inmueble son cuestiones diferentes.
Hay que revisar:
Testamento.
Escritura de aceptación de herencia.
Adjudicación.
Porcentajes.
Cargas.
Hipotecas.
Situación registral.
En determinados casos, los herederos pueden acordar adjudicar el inmueble a uno de ellos y compensar económicamente a los demás.
91. Proindiviso después de un divorcio
También puede aparecer un proindiviso después de una separación o divorcio.
Por ejemplo, una vivienda puede continuar a nombre de ambos miembros de la pareja.
Entonces pueden producirse diferentes situaciones:
Vender la vivienda a un tercero.
Que uno compre la parte del otro.
Realizar una extinción de condominio cuando jurídicamente corresponda.
Mantener temporalmente la copropiedad.
El procedimiento adecuado dependerá de cómo esté configurada la propiedad y de las circunstancias concretas del divorcio.
Si existe una hipoteca, además, hay que analizar por separado la propiedad y la deuda.
92. ¿Qué ocurre si uno de los copropietarios vive en el inmueble?
Que uno de los propietarios viva en la vivienda no significa automáticamente que se convierta en propietario exclusivo.
Sigue existiendo la comunidad mientras permanezcan las cuotas de los diferentes propietarios.
El uso exclusivo puede generar conflictos si los demás copropietarios consideran que están siendo privados de su derecho de utilización o si existen cuestiones económicas relacionadas con ese uso.
Por eso es recomendable establecer acuerdos claros sobre:
Uso.
Gastos.
Reparaciones.
Impuestos.
Comunidad.
Posible compensación cuando proceda.
La solución dependerá de las circunstancias concretas.
93. ¿Qué ocurre si uno de los propietarios quiere vender y los demás no?
Este es uno de los conflictos más frecuentes.
Hay que distinguir dos situaciones.
Un copropietario quiere vender únicamente su cuota
En principio puede disponer de su participación dentro de los límites legales, aunque puede entrar en juego el retracto de comuneros en determinadas circunstancias.
Un copropietario quiere vender el inmueble completo
Aquí la situación es diferente.
No puede vender por sí solo la totalidad de un inmueble que pertenece a varias personas.
Si no existe acuerdo entre todos, habrá que estudiar otras alternativas.
Una de las posibilidades es solicitar la división de la cosa común.
94. ¿Cómo salir de un proindiviso?
Existen diferentes formas de salir.
Vender la cuota a otro copropietario
Un propietario puede transmitir su participación a otro.
Vender la cuota a un tercero
También puede ser posible, aunque hay que tener en cuenta las reglas aplicables, incluido el posible retracto de los demás comuneros.
Vender el inmueble completo
Si todos están de acuerdo, pueden vender el inmueble y repartir el precio según sus derechos.
Extinguir el condominio
Uno de los propietarios puede quedarse con el inmueble y compensar económicamente a los demás, cuando la estructura jurídica de la operación lo permita.
Solicitar judicialmente la división
Cuando no existe acuerdo, la legislación reconoce el derecho a pedir la división de la cosa común en los términos establecidos legalmente.
El Código Civil señala que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad.
95. ¿Puede un copropietario obligar a dividir la propiedad?
Como regla general, sí puede pedir la división de la cosa común.
El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento la división.
Esto no significa que el inmueble tenga que dividirse físicamente en cualquier circunstancia.
El propio Código Civil establece límites cuando una división material resulta inservible para el uso al que está destinada la cosa.
Por tanto, la división puede adoptar diferentes soluciones.
96. División de la cosa común: ¿cómo funciona?
La división puede hacerse de forma voluntaria cuando existe acuerdo.
Los copropietarios pueden pactar cómo repartir el bien y sus derechos, siempre dentro del marco legal aplicable.
También puede existir una división mediante los mecanismos previstos legalmente cuando no existe acuerdo.
La finalidad es poner fin a la comunidad.
En términos sencillos, el proceso puede terminar con:
División material del inmueble cuando sea posible.
Adjudicación a uno de los copropietarios con compensación a los demás.
Venta del inmueble y reparto del precio.
El Código Civil establece estas reglas en sus artículos relativos a la división de la cosa común.
97. ¿Qué ocurre si el inmueble no se puede dividir físicamente?
Esta situación es muy frecuente con viviendas.
Una casa no se puede convertir necesariamente en varias propiedades independientes simplemente porque existan varios propietarios.
Cuando la división material resulta inservible para el uso de la cosa, el Código Civil contempla una solución distinta: si los copropietarios no acuerdan adjudicarla a uno compensando a los demás, puede procederse a su venta y repartirse el precio conforme a los derechos correspondientes.
Por eso, "dividir un proindiviso" no siempre significa cortar físicamente el inmueble.
En muchas situaciones significa poner fin a la comunidad mediante una adjudicación o una venta.
98. Extinción de condominio
La extinción de condominio es una de las soluciones que pueden utilizarse para poner fin a una copropiedad cuando uno de los comuneros se adjudica el bien y compensa a los demás, siempre que la operación esté correctamente estructurada.
Por ejemplo:
Dos hermanos poseen una vivienda al 50 %.
Uno quiere quedarse con la vivienda.
Puede realizarse una operación mediante la cual ese propietario se adjudique el inmueble y compense económicamente al otro.
Pero no debe tratarse simplemente como una compraventa en todos los casos.
La naturaleza jurídica y fiscal de la operación depende de cómo esté estructurada.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha diferenciado expresamente entre la disolución de una comunidad y una transmisión de cuotas, y recuerda que se trata de negocios jurídicos distintos.
99. Diferencia entre proindiviso y extinción de condominio
El proindiviso es la situación de partida: varias personas son propietarias de un mismo bien mediante cuotas.
La extinción de condominio es una operación destinada a poner fin a esa situación de comunidad, cuando concurren las circunstancias necesarias.
Por ejemplo:
Antes
Ana 50 %Luis 50 %
Después
Ana 100 %Luis 0 %
Ana compensa a Luis por la participación que deja de tener.
No obstante, la forma jurídica exacta de la operación debe determinarse según el caso concreto.
100. ¿Puede un copropietario quedarse con el inmueble y compensar a los demás?
Sí, puede ser una solución cuando el inmueble puede adjudicarse a uno de los copropietarios y se compensa económicamente a los demás.
Por ejemplo:
Una vivienda tiene un valor de 200.000 euros y dos hermanos poseen un 50 % cada uno.
Si uno se adjudica el inmueble, puede tener que compensar al otro por el valor correspondiente a su participación, teniendo en cuenta las circunstancias concretas, cargas y posibles ajustes.
La operación debe documentarse correctamente.
Además, si existe una hipoteca, habrá que analizar quién queda como propietario y quién continúa siendo responsable de la deuda.
101. ¿Qué impuestos puede tener una extinción de condominio?
Este punto requiere especial cuidado.
La fiscalidad de una extinción de condominio depende de la estructura concreta de la operación, del inmueble, de la comunidad autónoma y de las circunstancias de los propietarios.
No todas las operaciones tienen necesariamente el mismo tratamiento fiscal.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha diferenciado determinadas operaciones de extinción de condominio de una compraventa ordinaria y ha considerado, en supuestos concretos, que existe una especificación de derechos preexistentes. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública recoge esta doctrina en sus resoluciones.
Por eso no debe darse por hecho que una extinción de condominio siempre tributa exactamente igual.
Antes de realizar la operación conviene consultar con un profesional fiscal o jurídico que pueda analizar:
Valor del inmueble.
Porcentaje de cada propietario.
Forma de adjudicación.
Compensación.
Existencia de hipoteca.
Comunidad autónoma.
Situación concreta de los titulares.
102. ¿Qué gastos tiene salir de un proindiviso?
Los gastos dependen de la solución elegida.
Pueden existir costes relacionados con:
Notaría.
Registro de la Propiedad.
Tasación.
Asesoramiento jurídico.
Gestoría.
Impuestos, cuando correspondan.
Cancelación o modificación de hipotecas.
Gastos asociados a una compraventa.
Gastos del procedimiento judicial, si fuera necesario.
No existe un coste único para "salir de un proindiviso".
Por eso conviene calcular previamente el coste de cada alternativa.
En algunos casos puede ser económicamente más eficiente llegar a un acuerdo entre copropietarios que mantener durante años una situación de conflicto.
103. ¿Qué ocurre con la hipoteca al extinguirse el condominio?
La extinción de la copropiedad y la deuda hipotecaria son dos cuestiones relacionadas, pero no idénticas.
Imaginemos que dos personas poseen una vivienda al 50 % y ambas aparecen como deudoras de una hipoteca.
Si una de ellas se queda con el inmueble, eso no significa automáticamente que el banco libere al otro deudor.
Para modificar las obligaciones del préstamo puede ser necesario el consentimiento del acreedor.
Además, una hipoteca existente puede continuar afectando al inmueble aunque cambie la titularidad.
La Dirección General ha señalado que, cuando existe una hipoteca única sobre determinados derechos o sobre la totalidad de una finca, su subsistencia no desaparece simplemente porque posteriormente se divida o se extinga la comunidad, salvo que se produzcan las modificaciones correspondientes con intervención del acreedor.
Por eso, antes de firmar una extinción de condominio con hipoteca es fundamental estudiar también la deuda.
104. ¿Qué ocurre si uno de los copropietarios no quiere vender?
Que un propietario no quiera vender no significa necesariamente que los demás tengan que permanecer indefinidamente en la comunidad.
El Código Civil establece como principio que ningún copropietario está obligado a permanecer en ella.
Si no existe acuerdo, puede estudiarse la vía de la división de la cosa común.
Dependiendo del inmueble y de las circunstancias, el resultado puede ser:
División material.
Adjudicación a uno de los propietarios con compensación.
Venta del inmueble y reparto del precio.
La solución concreta dependerá del caso.
105. ¿Qué ocurre si hay un embargo sobre la parte de uno de los copropietarios?
Un embargo puede complicar considerablemente la situación.
Por ejemplo, si tres hermanos poseen una vivienda y uno de ellos tiene una deuda por la que se embarga su cuota, ese embargo puede afectar a la operación de venta, división o adjudicación.
No debe confundirse:
embargo de la cuota de un copropietario
con
embargo de todo el inmueble.
La situación jurídica dependerá de qué derecho haya sido embargado, del procedimiento y de las cargas anteriores o posteriores.
Antes de realizar una transmisión o extinción de condominio en estas circunstancias es necesario revisar la situación registral y el expediente correspondiente.
106. ¿Se puede vender un inmueble completo si uno de los copropietarios se opone?
Un copropietario no puede vender unilateralmente la parte que pertenece a los demás.
Puede disponer de su propia cuota, dentro de los límites legales, pero la venta de la totalidad del inmueble requiere actuar sobre el conjunto del derecho de propiedad.
Si uno de los propietarios se niega y no existe acuerdo, puede estudiarse la división de la cosa común.
El resultado dependerá de si el inmueble puede dividirse o de si resulta necesario adjudicarlo o venderlo.
107. Ventajas e inconvenientes de mantener un inmueble en proindiviso
Mantener un inmueble compartido puede tener ventajas.
Por ejemplo:
Permite conservar un patrimonio familiar.
Puede facilitar mantener una segunda residencia.
Puede permitir que varios herederos conserven conjuntamente un activo.
Puede resultar interesante cuando todos están de acuerdo.
Pero también existen inconvenientes.
Posibles problemas
Desacuerdos sobre la venta.
Conflictos sobre el uso.
Gastos compartidos.
Dificultad para vender una cuota.
Dificultad para obtener financiación sobre una participación.
Diferentes necesidades económicas entre los propietarios.
Problemas cuando uno quiere salir y los demás no.
Cuanto mayor sea el número de copropietarios, más importante puede resultar establecer reglas claras.
108. Errores frecuentes al intentar salir de un proindiviso
Uno de los errores más habituales es pensar que basta con vender "una parte de la casa".
Legalmente se transmite una cuota sobre el derecho, no necesariamente una zona física concreta del inmueble.
Otro error consiste en pensar que uno de los propietarios puede vender unilateralmente todo el inmueble.
También es frecuente olvidar los efectos fiscales de una operación.
Otro problema aparece cuando se extingue el condominio pero no se analiza correctamente la hipoteca.
Y también es un error aceptar una operación de financiación únicamente porque permita obtener liquidez inmediata, sin calcular el coste total y las consecuencias de la deuda.
Finalmente, cuando existen varios propietarios, herencias, embargos o hipotecas, es especialmente importante revisar toda la documentación antes de firmar.
109. ¿Cuándo puede ser interesante buscar financiación para salir de un proindiviso?
La financiación puede tener sentido en determinados casos.
Por ejemplo, una persona puede querer quedarse con un inmueble heredado junto con sus hermanos, pero no disponer de suficiente dinero para compensarlos.
En ese caso puede estudiarse si existe una estructura de financiación que permita:
Adjudicarse el inmueble + compensar a los demás copropietarios + asumir la nueva financiación.
También puede aparecer la necesidad de financiación cuando uno de los propietarios quiere adquirir la cuota de otro y necesita liquidez para realizar la operación.
En otros casos, puede estudiarse financiación utilizando un inmueble o una cuota como garantía, aunque la viabilidad dependerá de las características concretas de la operación.
Entre los factores que pueden analizarse se encuentran:
Valor del inmueble.
Porcentaje de propiedad.
Hipoteca pendiente.
Cargas.
Ingresos.
Endeudamiento.
Situación registral.
Importe necesario.
Capacidad de devolución.
La financiación sobre una cuota indivisa puede presentar mayores dificultades que la financiación sobre un inmueble completo. Por eso es fundamental realizar un estudio individual.
¿Qué documentación conviene revisar antes de tomar una decisión?
Antes de vender, financiar o extinguir un proindiviso, conviene reunir toda la documentación relevante.
Entre ella puede encontrarse:
Escritura de propiedad.
Escritura de herencia, cuando proceda.
Nota simple registral.
Recibos del IBI.
Información sobre hipotecas.
Información sobre embargos.
Documentación de otros préstamos.
Acuerdos entre copropietarios.
Valoración o tasación del inmueble.
Documentación económica de los propietarios cuando exista financiación.
Tener la información completa ayuda a evitar sorpresas.
Proindiviso y financiación con garantía inmobiliaria
Cuando existe un inmueble en proindiviso y alguno de los propietarios necesita liquidez, puede ser interesante estudiar todas las alternativas disponibles antes de tomar una decisión.
En determinadas operaciones puede plantearse una financiación con garantía inmobiliaria.
Pero es importante diferenciar entre:
financiar el inmueble completo
y
financiar únicamente una cuota indivisa.
La segunda posibilidad puede resultar más compleja porque el acreedor debe valorar las características específicas de una propiedad compartida.
Además, cuando existe una hipoteca previa, embargo u otra carga, habrá que analizar su posición y las posibilidades reales de estructurar la nueva operación.
Por eso, no existe una respuesta universal a la pregunta:
"¿Puedo conseguir financiación poniendo como garantía mi parte de la vivienda?"
La respuesta depende de la situación concreta.
Proindiviso y Cashvelox
En Cashvelox estudiamos operaciones de financiación con garantía hipotecaria para propietarios que necesitan encontrar una solución de financiación adaptada a sus circunstancias.
Cuando existe una situación de proindiviso, el análisis debe ser especialmente detallado.
Puede ser necesario conocer:
Quiénes son los propietarios.
Qué porcentaje tiene cada uno.
Qué valor tiene el inmueble.
Qué hipotecas existen.
Qué otras cargas aparecen.
Para qué se necesita el dinero.
Qué cantidad se solicita.
Qué ingresos tiene el solicitante.
Si existe acuerdo entre los copropietarios.
Por ejemplo, no es igual estudiar una vivienda propiedad de una sola persona que estudiar una vivienda propiedad de tres hermanos en la que uno quiere adquirir las participaciones de los otros.
Cada operación necesita una estructura diferente.
Conclusión: cómo resolver un proindiviso
Un proindiviso no tiene por qué convertirse en un problema, pero puede generar dificultades cuando los copropietarios tienen objetivos diferentes.
Una persona puede querer vender, otra conservar y otra necesitar liquidez.
Por eso es importante conocer las alternativas disponibles.
Entre ellas pueden encontrarse:
Venta de una cuota.
Venta del inmueble completo.
Adjudicación del inmueble a uno de los copropietarios.
Extinción de condominio.
División de la cosa común.
Financiación para compensar a otros propietarios.
Otras soluciones jurídicas o financieras adaptadas al caso.
El Código Civil reconoce que, como regla general, ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y permite solicitar la división de la cosa común dentro de los límites legalmente establecidos.
Sin embargo, cada situación puede tener particularidades importantes cuando existen hipotecas, embargos, herencias, divorcios, varios propietarios o deudas pendientes.
Por ello, antes de vender una cuota, solicitar financiación o realizar una extinción de condominio, conviene estudiar la situación jurídica, registral, fiscal y financiera del inmueble.
Si tienes una propiedad en proindiviso y necesitas estudiar una posible solución de financiación, en Cashvelox puedes solicitar un estudio de tu situación para comprobar si existe una alternativa viable.
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