Escritura de una propiedad: qué es, para qué sirve y qué información contiene
La escritura de una propiedad es uno de los documentos más importantes relacionados con un inmueble. En ella se recoge el acto o negocio jurídico mediante el cual una persona adquiere, transmite, modifica o extingue determinados derechos sobre una propiedad.
En España, las escrituras públicas se otorgan ante notario y tienen la consideración de documentos públicos. La intervención notarial aporta seguridad jurídica y permite dejar constancia formal de las declaraciones y acuerdos realizados por las personas que intervienen.
Cuando se compra una vivienda, un local, una nave, un terreno u otro inmueble, la escritura puede convertirse en un documento fundamental para acreditar cómo se adquirió la propiedad y conocer las condiciones de la operación.
Además, la escritura puede tener especial importancia cuando se necesita acreditar la titularidad de un inmueble o cuando se pretende realizar una operación financiera utilizando la propiedad como garantía.
¿Qué es la escritura de una propiedad?
La escritura de una propiedad es un documento público autorizado por un notario en el que se recoge un determinado acto jurídico relacionado con un inmueble.
Por ejemplo, puede tratarse de:
Una compraventa.
Una herencia.
Una donación.
Una constitución de hipoteca.
Una cancelación de hipoteca.
Una declaración de obra nueva.
Una división o modificación de una propiedad.
Otras operaciones relacionadas con derechos sobre inmuebles.
La escritura pública tiene una eficacia jurídica superior a la de un simple documento privado. El notario comprueba determinados aspectos de la operación, la identidad y capacidad de quienes intervienen y la legalidad del negocio documentado.
¿Para qué sirve una escritura?
La escritura sirve para dejar constancia formal de una operación o de un derecho relacionado con un inmueble.
Por ejemplo, en una compraventa puede recoger quién compra, quién vende, qué inmueble se transmite y cuáles son las condiciones de la operación.
También puede utilizarse posteriormente para realizar determinados trámites relacionados con la propiedad.
La Ley Hipotecaria establece que, para inscribir determinados títulos en el Registro de la Propiedad, estos deben constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico en los términos establecidos legalmente.
Por tanto, la escritura y el Registro de la Propiedad están relacionados, pero no son lo mismo.
¿Qué información aparece en una escritura?
El contenido depende del tipo de escritura y de la operación realizada. En una escritura relacionada con un inmueble pueden aparecer diferentes datos sobre las personas que intervienen, la finca y el derecho que se transmite, constituye, modifica o extingue.
Entre la información que puede aparecer se encuentra:
Identificación de las personas que intervienen.
Datos de la propiedad.
Descripción del inmueble.
Datos registrales.
Datos catastrales cuando correspondan.
Titularidad.
Título por el que se adquirió el inmueble.
Precio o contraprestación cuando proceda.
Forma de pago.
Hipotecas u otros derechos cuando formen parte de la operación.
Cargas o limitaciones que deban constar en el documento.
Condiciones particulares de la operación.
Fecha y lugar del otorgamiento.
Datos del notario.
En determinadas escrituras relativas a actos sobre inmuebles en los que existe una contraprestación económica, la legislación exige además que se identifiquen los medios de pago utilizados.
¿Quién firma una escritura?
Las personas que intervienen en una operación deben comparecer ante el notario, personalmente o mediante representación cuando proceda.
Por ejemplo, en una compraventa pueden intervenir:
El vendedor.
El comprador.
Sus representantes, si existen.
El notario.
En otras operaciones pueden participar otras personas dependiendo de la naturaleza del acto jurídico.
El notario comprueba la identidad y capacidad de los otorgantes y que el consentimiento se presta de forma libre e informada, además de realizar los controles jurídicos que correspondan.
¿Qué tipos de escrituras relacionadas con una propiedad existen?
No existe una única clase de escritura. Dependiendo de la operación realizada, podemos encontrar diferentes tipos.
Escritura de compraventa
Es la que documenta la transmisión de una propiedad de un vendedor a un comprador.
Es habitual cuando se compra una vivienda, un local, una nave, un terreno u otro inmueble.
Escritura de herencia
Puede utilizarse para documentar la adjudicación de bienes y derechos que forman parte de una herencia.
En ella pueden aparecer los herederos y los bienes que se adjudican a cada uno.
Escritura de donación
Documenta una transmisión gratuita de determinados bienes o derechos de una persona a otra.
Escritura de constitución de hipoteca
Documenta la constitución de una garantía hipotecaria sobre un inmueble.
La Ley Hipotecaria establece que las hipotecas voluntarias deben constituirse en escritura pública y, además, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Escritura de cancelación de hipoteca
Se utiliza para documentar la cancelación de una hipoteca cuando corresponde.
Es importante diferenciar la escritura de cancelación de la desaparición de la carga en el Registro: después de la correspondiente escritura y de los trámites registrales, la situación registral debe quedar actualizada.
Escritura de declaración de obra nueva
Puede utilizarse para documentar determinadas circunstancias relacionadas con la construcción de una edificación sobre una finca.
¿Qué diferencia hay entre escritura y nota simple?
Es una de las dudas más habituales.
La escritura es un documento público autorizado por un notario que documenta un determinado acto jurídico.
La nota simple es un documento informativo obtenido del Registro de la Propiedad.
La nota simple permite conocer, entre otros datos, la identificación de la finca, quién figura como titular de los derechos inscritos y determinadas cargas, derechos y limitaciones. Tiene carácter puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos registrales.
Por tanto:
Escritura → documento público otorgado ante notario.
Nota simple → información sobre la situación registral de una finca.
No son documentos equivalentes y cada uno cumple una función diferente.
¿La escritura y el Registro de la Propiedad son lo mismo?
No.
El notario autoriza la escritura pública.
El Registro de la Propiedad se ocupa de publicar la situación jurídica registral de los inmuebles y de inscribir los títulos que reúnen los requisitos legales.
Por eso podemos encontrar una relación entre ambos:
Operación → escritura pública → presentación en el Registro → inscripción, cuando proceda.
El Registro de la Propiedad tiene como finalidad la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
¿Qué diferencia hay entre una escritura y una copia de la escritura?
Esta cuestión también genera bastante confusión.
El original firmado por los otorgantes es la matriz, que permanece bajo custodia notarial formando parte del protocolo.
Los particulares reciben copias de esa matriz.
El propio Notariado explica que la escritura circula mediante copias, mientras que la matriz con las firmas originales queda custodiada en el protocolo notarial.
Existen principalmente dos tipos que conviene conocer:
Copia autorizada
Es una copia expedida por el notario con las formalidades correspondientes y tiene carácter de documento público.
El Colegio Notarial explica que la copia autorizada tiene el mismo valor probatorio que la escritura y es la que, entre otros usos, puede presentarse para determinadas actuaciones registrales.
Copia simple
Es una reproducción del contenido de la escritura, pero no tiene los mismos efectos que una copia autorizada.
Su finalidad es principalmente informativa. No incorpora las firmas de los otorgantes y no tiene la misma eficacia jurídica que la copia autorizada.
¿Qué ocurre si se ha perdido la escritura?
Perder el documento que tenemos en casa no significa que la escritura original haya desaparecido.
El original, la matriz, permanece bajo custodia dentro del protocolo notarial. Posteriormente, los protocolos pasan a los correspondientes archivos notariales según las reglas aplicables.
Por ello, una persona que necesite una copia puede solicitarla cuando tenga derecho a obtenerla.
El Reglamento Notarial establece que pueden obtener copia, entre otros, los otorgantes y las personas que tengan un derecho a su favor en la escritura o acrediten un interés legítimo, según corresponda.
¿Dónde se puede pedir una copia de una escritura?
Lo habitual es acudir a la notaría que conserva el protocolo correspondiente o, cuando la escritura se encuentra en un archivo de protocolos, realizar la solicitud ante el notario o archivo que corresponda.
No siempre es necesario acudir físicamente a la misma notaría en la que se firmó.
Por ejemplo, el Colegio Notarial de Madrid explica que una escritura depositada en su Archivo General de Protocolos puede solicitarse a través de cualquier notario de España.
Para localizar una escritura puede ser útil disponer de datos como:
Nombre del notario.
Fecha aproximada de la firma.
Número de protocolo, si se conoce.
Nombre de las personas que intervinieron.
Tipo de operación.
El Consejo General del Notariado dispone además de herramientas para localizar protocolos notariales.
¿Quién puede solicitar una copia?
El protocolo notarial no es un archivo público al que cualquiera pueda acceder libremente.
El Reglamento Notarial establece quién puede obtener copias y permite que determinadas personas las soliciten cuando tengan un derecho reconocido o un interés legítimo.
Por ejemplo, pueden existir derechos para:
Los otorgantes.
Personas a cuyo favor resulte algún derecho de la escritura.
Determinados herederos.
Titulares actuales en determinados casos relacionados con inmuebles.
Personas que acrediten un interés legítimo reconocido por el notario.
Por tanto, no cualquier persona puede solicitar libremente una copia de cualquier escritura.
¿Cuánto cuesta obtener una copia?
El coste depende, entre otros factores, del tipo de copia, el número de folios y determinadas circunstancias del documento.
Existe un Arancel de los Notarios que establece los derechos aplicables a las copias autorizadas y simples. El arancel establece una cantidad por folio para las copias y prevé reglas específicas para determinados documentos conservados en archivos.
Por este motivo, no es recomendable indicar en un artículo una cantidad fija como si todas las copias costaran lo mismo.
Lo más adecuado es solicitar a la notaría o al archivo correspondiente el importe concreto antes de realizar el trámite.
¿Qué información de la escritura interesa revisar?
Cuando se dispone de una escritura de una propiedad, conviene revisar especialmente:
Quién figura como propietario o adquirente.
Qué inmueble se describe.
La superficie y características de la finca.
Los datos registrales.
Los datos catastrales que aparezcan.
Cómo se adquirió la propiedad.
Si existen derechos o cargas que formen parte de la operación.
Las condiciones económicas cuando correspondan.
Si existen varias personas titulares.
La fecha de la operación.
Es importante recordar que la escritura y la información registral cumplen funciones diferentes. Si se quiere conocer la situación registral actual de una finca, la nota simple permite consultar los asientos vigentes relativos a titulares, derechos y cargas.
¿Qué relación tiene la escritura con la financiación de un inmueble?
La escritura puede ser un documento relevante cuando una persona quiere solicitar financiación utilizando un inmueble como garantía.
Por ejemplo, puede ser necesario conocer:
Quién es el propietario.
Qué inmueble se pretende utilizar como garantía.
Cómo se adquirió.
Qué características tiene.
Qué derechos o cargas aparecen en la documentación.
Si existen varios titulares.
Sin embargo, tener una escritura no significa automáticamente que una operación de financiación sea viable.
La viabilidad depende de diferentes factores y debe estudiarse la situación concreta del inmueble y del solicitante.
En una operación de financiación con garantía inmobiliaria, además de la documentación aportada por el propietario, puede ser necesario consultar la información registral actualizada de la finca.
¿La escritura demuestra que soy propietario?
La respuesta requiere cierta precisión.
La escritura puede documentar el título por el que una persona adquiere un inmueble. Pero la situación registral debe comprobarse en el Registro de la Propiedad.
La nota simple permite conocer quién figura como titular de los derechos inscritos y qué cargas o limitaciones constan en el Registro.
Por eso, cuando se necesita conocer la situación jurídica actual de una propiedad, no conviene basarse únicamente en una escritura antigua.
Preguntas frecuentes sobre las escrituras de una propiedad
¿La escritura es obligatoria para tener una vivienda?
No todas las operaciones inmobiliarias tienen exactamente los mismos requisitos formales. La legislación establece diferentes reglas según el negocio jurídico de que se trate.
La escritura pública tiene una especial importancia por su seguridad jurídica y porque es el vehículo habitual para documentar determinadas operaciones e inscribirlas en el Registro de la Propiedad.
¿Puedo obtener otra copia si he perdido la escritura?
Sí, cuando tengas derecho a obtenerla. La pérdida de la copia que conservabas no significa que haya desaparecido la matriz, que permanece custodiada dentro del protocolo notarial.
¿Una copia simple sirve igual que una copia autorizada?
No. La copia simple tiene carácter informativo y no tiene la misma eficacia que una copia autorizada.
¿La nota simple sustituye a la escritura?
No. Son documentos diferentes y tienen funciones distintas.
¿Dónde puedo comprobar las cargas de una propiedad?
La información registral sobre hipotecas, embargos y otros derechos o limitaciones puede consultarse mediante la publicidad del Registro de la Propiedad, por ejemplo mediante una nota simple.
¿La escritura puede utilizarse para solicitar financiación?
Puede formar parte de la documentación de una operación, especialmente cuando se utiliza un inmueble como garantía, pero la escritura por sí sola no determina la aprobación de una financiación.
Conclusión
La escritura de una propiedad es un documento fundamental para conocer y documentar determinadas operaciones relacionadas con un inmueble.
En ella puede encontrarse información importante sobre la operación realizada, las personas que intervienen y las características jurídicas y económicas del negocio documentado.
También es importante conocer la diferencia entre escritura, copia autorizada, copia simple y nota simple, ya que cada documento tiene una función diferente.
Si se ha perdido una copia de la escritura, normalmente es posible solicitar otra cuando se tenga derecho a obtenerla, porque la matriz original permanece custodiada dentro del protocolo notarial.
Para quienes necesitan utilizar una propiedad en una operación de financiación, conocer la documentación del inmueble y su situación registral es un paso importante antes de estudiar la viabilidad de la operación.
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