Ejecución hipotecaria: qué es, cómo funciona y cómo evitar la subasta
Una ejecución hipotecaria es un procedimiento mediante el cual un acreedor puede reclamar judicialmente una deuda garantizada con una hipoteca y, si se cumplen los requisitos legales, llegar a la realización del inmueble hipotecado para obtener el dinero necesario para cubrir la deuda.
Cuando una persona deja de pagar un préstamo hipotecario, la situación no pasa directamente de un impago a una subasta. Existen diferentes pasos y actuaciones que pueden producirse antes de llegar a ese punto.
Por eso, conocer qué es una ejecución hipotecaria, cuándo puede iniciarse, cómo funciona y qué alternativas pueden existir es especialmente importante cuando aparecen dificultades para afrontar las cuotas.
En este artículo explicamos el procedimiento de forma sencilla y analizamos también la diferencia entre ejecución hipotecaria, embargo y subasta.
Importante: una ejecución hipotecaria es un procedimiento jurídico que depende de las circunstancias concretas de cada caso. La información de este artículo es general y no sustituye el asesoramiento de un abogado, procurador u otro profesional especializado.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el procedimiento utilizado para reclamar una deuda que está garantizada mediante una hipoteca sobre un inmueble.
La hipoteca funciona como una garantía. Si el deudor incumple determinadas obligaciones y concurren los requisitos necesarios para reclamar la deuda, el acreedor puede acudir al procedimiento de ejecución previsto legalmente.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados, incluyendo aspectos como la demanda ejecutiva, el requerimiento de pago, la certificación de dominio y cargas, la convocatoria de la subasta y las posibilidades de oposición.
Por tanto, ejecución hipotecaria y subasta no son exactamente lo mismo.
La ejecución hipotecaria es el procedimiento y la subasta es una de las posibles fases de ese procedimiento.
¿Cuándo puede iniciarse una ejecución hipotecaria?
No basta simplemente con que se produzca un retraso puntual en el pago de una cuota para que automáticamente se produzca una ejecución hipotecaria.
En determinados préstamos hipotecarios destinados a personas físicas y relacionados con inmuebles de uso residencial, la Ley 5/2019 establece requisitos concretos para que pueda producirse el vencimiento anticipado.
Entre ellos se encuentra que exista un incumplimiento de pago y que las cuotas vencidas y no satisfechas alcancen determinados porcentajes o periodos mínimos, diferentes según se encuentre el préstamo en la primera o segunda mitad de su duración. Además, el prestamista debe haber requerido el pago concediendo al menos un mes para cumplir y advirtiendo de las consecuencias.
La aplicación concreta de estas reglas depende de las características del préstamo y del supuesto de que se trate.
Por eso, ante un problema de pago es importante conocer qué préstamo se ha contratado, qué cláusulas contiene y en qué situación se encuentra actualmente la deuda.
Causas más habituales de una ejecución hipotecaria
La causa más habitual es el impago de las obligaciones garantizadas por la hipoteca.
Entre las situaciones que pueden llevar a dificultades para pagar se encuentran:
Pérdida de ingresos.
Desempleo.
Reducción de los ingresos familiares.
Aumento de otras deudas.
Problemas empresariales o profesionales.
Acumulación de diferentes préstamos.
Separación o cambios importantes en la situación familiar.
Incremento de los gastos mensuales.
Problemas económicos prolongados.
Una dificultad puntual no significa necesariamente que el inmueble vaya a terminar en una subasta.
Precisamente por eso es importante actuar cuanto antes cuando aparecen los primeros problemas de pago.
¿Cómo funciona una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria sigue un procedimiento regulado legalmente.
De forma simplificada, puede pasar por diferentes fases:
Se produce el incumplimiento de las obligaciones de pago.
El acreedor reclama el pago en las condiciones correspondientes.
Si concurren los requisitos necesarios, puede iniciar el procedimiento de ejecución.
El juzgado tramita la ejecución y realiza las actuaciones correspondientes.
Se obtiene la información registral y de cargas del inmueble.
Puede convocarse la subasta.
Se celebra la subasta conforme a las reglas aplicables.
El inmueble puede adjudicarse.
El importe obtenido se aplica al pago de la deuda conforme a las reglas legales.
Si existe una cantidad pendiente, pueden producirse reclamaciones adicionales cuando legalmente corresponda.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula específicamente estas actuaciones en los artículos dedicados a la ejecución sobre bienes hipotecados.
Fases de una ejecución hipotecaria
Aunque cada procedimiento tiene sus particularidades, podemos entenderlo de forma sencilla mediante varias etapas.
1. Impago
El problema suele comenzar cuando se dejan de pagar las cuotas u otras cantidades relacionadas con el préstamo.
En esta fase todavía pueden existir diferentes alternativas para intentar solucionar la situación.
2. Reclamación de la deuda
El acreedor puede reclamar las cantidades pendientes y, cuando se cumplen los requisitos legales y contractuales, iniciar las actuaciones correspondientes.
3. Inicio del procedimiento de ejecución
Si se cumplen las condiciones necesarias, puede presentarse la demanda ejecutiva y comenzar el procedimiento.
4. Requerimiento de pago
Dentro del procedimiento se realizan las actuaciones de requerimiento y notificación previstas legalmente.
5. Certificación de dominio y cargas
Se obtiene información registral sobre la finca para conocer su titularidad y las cargas existentes.
6. Convocatoria de la subasta
Cuando corresponde continuar hasta la realización del inmueble, se convoca la subasta conforme a las normas aplicables.
La LEC establece que, cumplidos los trámites correspondientes y transcurridos los plazos previstos, puede procederse a la subasta del inmueble hipotecado.
7. Subasta y adjudicación
El inmueble se ofrece en subasta y, dependiendo del resultado y de las circunstancias del procedimiento, puede producirse su adjudicación.
8. Aplicación del importe obtenido
El dinero obtenido se aplica al pago de la deuda siguiendo las reglas correspondientes.
El procedimiento no debe entenderse simplemente como "se vende la casa y desaparece todo". La situación final depende de las cantidades pendientes, del resultado de la subasta y de las circunstancias jurídicas del caso.
¿Qué ocurre con la vivienda?
La vivienda es la garantía de la deuda.
Si el procedimiento continúa hasta la realización del inmueble y este termina adjudicándose, el propietario puede perder la titularidad de la vivienda.
En determinados supuestos, además, puede producirse posteriormente el lanzamiento o desalojo si la vivienda no se entrega voluntariamente.
Por eso, cuando una persona recibe comunicaciones relacionadas con una ejecución hipotecaria, es importante no ignorarlas.
La actuación temprana puede ser fundamental para conocer las posibilidades existentes antes de que el procedimiento avance.
¿Qué es una subasta hipotecaria?
Una subasta hipotecaria es el procedimiento mediante el cual el inmueble hipotecado se ofrece para que los interesados puedan realizar pujas conforme a las reglas establecidas.
En la ejecución judicial, la LEC regula específicamente la convocatoria y publicidad de la subasta de los bienes hipotecados.
La subasta no es exclusiva de las hipotecas. También pueden existir subastas relacionadas con otros procedimientos de ejecución.
Por eso, es importante distinguir:
Ejecución hipotecaria = procedimiento de reclamación y realización de la garantía.
Subasta = mecanismo mediante el cual puede realizarse el inmueble dentro de ese procedimiento.
¿Qué ocurre si la vivienda se subasta?
Si la vivienda se subasta, pueden producirse diferentes resultados dependiendo de las pujas, de si existen postores, de la naturaleza del inmueble y de las reglas aplicables.
El inmueble puede ser adjudicado al mejor postor cuando se cumplen las condiciones legales.
También existen reglas específicas para situaciones en las que no haya ningún postor. La legislación contempla, entre otras cuestiones, las posibilidades de adjudicación por parte del acreedor y reglas diferentes cuando se trata de la vivienda habitual.
Por eso, no es correcto afirmar que una vivienda siempre se adjudica automáticamente por una determinada cantidad.
Hay que estudiar las circunstancias concretas de cada subasta.
¿Qué pasa con la deuda pendiente?
Esta es una de las cuestiones más importantes.
La subasta de una vivienda no significa necesariamente que toda la deuda quede cancelada.
Si el importe obtenido no cubre toda la deuda, el acreedor puede intentar reclamar la cantidad pendiente cuando legalmente corresponda y de acuerdo con las condiciones aplicables.
El Banco de España explica que, si con la venta de la vivienda no se cubre la totalidad de la deuda, el banco puede intentar cobrar la cantidad restante con otros bienes de las personas responsables de la deuda, incluidos prestatarios y, en su caso, avalistas, cuando esta responsabilidad resulte aplicable.
Por tanto, antes de pensar que "entregando la vivienda desaparece la deuda", es fundamental conocer exactamente las condiciones del préstamo y la situación jurídica del procedimiento.
¿Cómo saber si una vivienda está en ejecución hipotecaria?
Una de las formas más importantes de comprobar la situación jurídica de una vivienda es consultar el Registro de la Propiedad.
La nota simple permite conocer, entre otros datos, la titularidad y las cargas que constan registradas sobre la finca.
Cuando se inicia una ejecución hipotecaria, puede hacerse constar registralmente mediante una nota marginal relacionada con la ejecución. El Colegio de Registradores explica que esta nota permite dar publicidad de que existe un procedimiento de ejecución y del órgano que lo está tramitando.
Además, si existe una subasta anunciada, puede consultarse la información correspondiente en el Portal de Subastas del BOE.
También es importante revisar:
Comunicaciones judiciales.
Notificaciones del acreedor.
Documentación recibida del juzgado.
Información del Registro de la Propiedad.
Estado de una posible subasta.
Importe actualizado de la deuda.
Una nota simple es una herramienta informativa muy útil, pero no sustituye a la certificación registral cuando se necesita acreditar formalmente el contenido del Registro.
¿Se puede detener una ejecución hipotecaria?
En determinados casos pueden existir posibilidades para suspender, paralizar o solucionar una ejecución hipotecaria, pero no existe una fórmula universal que permita detener cualquier procedimiento.
Las posibilidades dependen, entre otras cuestiones, de:
La fase en la que se encuentre el procedimiento.
El importe de la deuda.
La situación del préstamo.
Las circunstancias del deudor.
La existencia de posibles motivos de oposición.
Si ya existe una subasta anunciada.
Las condiciones contractuales.
La normativa aplicable al caso.
Por eso, cuando ya existe una ejecución hipotecaria, es especialmente importante actuar con rapidez y consultar el caso con un profesional jurídico.
En determinados supuestos también pueden existir medidas específicas para personas que cumplen los requisitos establecidos en el Código de Buenas Prácticas.
Alternativas para evitar la subasta
No todas las situaciones tienen la misma solución.
Entre las alternativas que pueden estudiarse, dependiendo del caso, se encuentran:
Negociación con el acreedor.
Reestructuración de la deuda.
Reunificación de deudas.
Venta del inmueble antes de que avance el procedimiento.
Dación en pago cuando se cumplen los requisitos correspondientes.
Quita de parte de la deuda en los supuestos previstos.
Financiación con garantía inmobiliaria.
Otras soluciones jurídicas o financieras adaptadas al caso.
El momento en el que se actúe es especialmente importante.
Por ejemplo, el Código de Buenas Prácticas contempla la reestructuración de la deuda para determinados deudores que cumplen sus requisitos y establece, entre otras condiciones, que aunque se haya iniciado la ejecución hipotecaria todavía no se haya producido el anuncio de la subasta.
La quita también puede estar disponible en determinados supuestos incluso cuando ya se ha iniciado la ejecución y se ha anunciado la subasta, siempre que se cumplan los requisitos correspondientes.
Negociación con el acreedor
Cuando aparecen dificultades para pagar, una de las primeras posibilidades que puede estudiarse es hablar con el acreedor.
La negociación puede plantear diferentes alternativas dependiendo de la situación:
Modificación de las condiciones.
Aplazamiento.
Reestructuración.
Reducción temporal de determinadas cargas.
Otras soluciones que la entidad esté dispuesta a aceptar.
El Banco de España señala que el cliente puede intentar negociar con la entidad para conseguir mejores condiciones, aunque la entidad no está obligada a aceptar cualquier modificación solicitada.
Por eso, negociar cuanto antes puede ser diferente de esperar hasta que la situación esté mucho más avanzada.
Reunificación de deudas
La reunificación de deudas consiste, de forma general, en agrupar diferentes obligaciones financieras dentro de una nueva operación.
Puede estudiarse cuando una persona tiene varias cuotas y necesita reorganizar su situación financiera.
Cuando existe un inmueble, una posibilidad que puede analizarse en determinados casos es utilizarlo como garantía de una nueva financiación.
Sin embargo, hay que tener mucho cuidado.
Una reunificación no elimina la deuda: la reorganiza dentro de una nueva operación financiera.
Además, si el inmueble se utiliza como garantía, el propietario asume el riesgo asociado a esa garantía.
Por ello, antes de contratar una reunificación conviene analizar:
Importe total de las deudas.
Nueva cuota.
Plazo.
Tipo de interés.
Comisiones y gastos.
Coste total de la operación.
Garantías aportadas.
Capacidad real para afrontar la nueva cuota.
Financiación con garantía inmobiliaria
Cuando una persona tiene un inmueble en propiedad y necesita liquidez para afrontar una situación financiera, puede existir la posibilidad de estudiar una financiación con garantía inmobiliaria.
La finalidad puede ser, dependiendo de la operación, obtener fondos para reorganizar deudas, afrontar determinados pagos o solucionar una situación financiera antes de que continúe deteriorándose.
En Cashvelox estudiamos operaciones de financiación con garantía inmobiliaria de forma individual, teniendo en cuenta factores como:
Valor del inmueble.
Ubicación.
Titularidad.
Hipotecas pendientes.
Embargos u otras cargas.
Ingresos.
Deudas existentes.
Importe necesario.
Situación concreta del procedimiento.
Cashvelox puede estudiar operaciones sobre diferentes tipos de inmuebles, siempre sujetas al análisis de viabilidad correspondiente. Tener una propiedad no significa que una financiación vaya a ser aprobada automáticamente. La operación debe analizarse de forma individual.
Además, utilizar una vivienda u otro inmueble como garantía implica asumir una obligación financiera y el riesgo de que el inmueble pueda verse afectado si posteriormente no se cumplen las obligaciones asumidas.
Por eso, el objetivo no debe ser simplemente conseguir dinero rápidamente, sino comprobar si la operación realmente puede ayudar a resolver la situación.
Diferencia entre ejecución hipotecaria y embargo
Aunque están relacionados, ejecución hipotecaria y embargo no son lo mismo.
Embargo
El embargo consiste en afectar determinados bienes o derechos del deudor al cumplimiento de una deuda.
Puede existir un embargo sobre:
Una vivienda.
Una cuenta bancaria.
Una nómina.
Un vehículo.
Otros bienes o derechos.
Ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria se refiere específicamente al procedimiento relacionado con una deuda garantizada mediante una hipoteca y puede terminar con la realización del inmueble hipotecado.
En otras palabras:
Embargo = medida de afectación de bienes para garantizar o hacer posible el cobro de una deuda.
Ejecución hipotecaria = procedimiento específico para hacer efectiva una deuda garantizada mediante hipoteca.
Un inmueble puede estar embargado sin que exista una ejecución hipotecaria sobre esa misma propiedad.
Diferencia entre ejecución hipotecaria y subasta
Tampoco son sinónimos.
La ejecución hipotecaria es el procedimiento.
La subasta es una fase o mecanismo de realización del inmueble dentro del procedimiento cuando se llega a ese punto.
Por ejemplo:
Una persona deja de pagar un préstamo hipotecario → puede producirse el vencimiento anticipado cuando se cumplen los requisitos → puede iniciarse una ejecución hipotecaria → el procedimiento avanza → puede convocarse una subasta → el inmueble puede adjudicarse.
Por tanto, una subasta puede formar parte de una ejecución hipotecaria, pero no toda subasta es necesariamente una ejecución hipotecaria.
Preguntas frecuentes sobre la ejecución hipotecaria
¿Dejar de pagar una cuota significa que habrá una ejecución hipotecaria?
No necesariamente. Un retraso puntual no significa automáticamente que vaya a iniciarse una ejecución. Existen requisitos legales y contractuales que deben cumplirse.
¿El banco puede quedarse directamente con mi casa?
No se trata simplemente de que el banco "se quede con la casa". Existe un procedimiento legal con diferentes actuaciones y reglas sobre la ejecución y la adjudicación del inmueble.
¿Ejecución hipotecaria y subasta son lo mismo?
No. La ejecución hipotecaria es el procedimiento y la subasta es uno de los mecanismos que pueden utilizarse para realizar el inmueble.
¿Si se subasta mi vivienda desaparece la deuda?
No necesariamente. Si el importe obtenido no cubre toda la deuda, puede existir una cantidad pendiente que el acreedor pueda reclamar cuando legalmente corresponda.
¿Puedo negociar con el banco antes de una subasta?
Puede intentarse. La entidad no está obligada a aceptar cualquier propuesta, pero negociar cuanto antes puede permitir estudiar alternativas antes de que el procedimiento avance.
¿Puedo evitar una subasta con una financiación?
En determinados casos puede estudiarse una financiación que permita obtener liquidez para afrontar una deuda, pero no existe garantía de aprobación. La viabilidad dependerá del inmueble, las cargas, los ingresos, la deuda, el importe necesario y la situación del procedimiento.
¿Puedo reunificar mis deudas si tengo una vivienda?
En determinados casos puede estudiarse una reunificación con garantía inmobiliaria. Sin embargo, es necesario analizar cuidadosamente el coste de la operación y la capacidad para asumir la nueva cuota.
¿Cómo puedo saber si una vivienda está en ejecución hipotecaria?
Puede revisarse la información del Registro de la Propiedad y, cuando corresponda, las comunicaciones judiciales y la información disponible sobre una posible subasta. La situación registral puede incluir una nota marginal relacionada con el procedimiento.
¿Qué ocurre si no hay compradores en la subasta?
La legislación contempla reglas específicas para los casos en los que no existan postores, incluyendo determinadas posibilidades de adjudicación por parte del acreedor. Las condiciones dependen, entre otros factores, de si se trata de la vivienda habitual.
¿La dación en pago está disponible para cualquier persona?
No. La dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas está sometida a determinados requisitos y circunstancias. Por ejemplo, existen condiciones relacionadas con el umbral de exclusión, el precio de adquisición de la vivienda y el momento procesal de la ejecución.
Conclusión
Una ejecución hipotecaria es un procedimiento serio que puede terminar afectando a la propiedad de una vivienda o de otro inmueble utilizado como garantía.
Sin embargo, es importante entender que no todo empieza directamente con una subasta.
Entre el primer impago y una posible pérdida del inmueble pueden existir diferentes actuaciones, negociaciones y alternativas, dependiendo de la situación concreta.
Por eso, ante dificultades para pagar una hipoteca, lo más importante es actuar cuanto antes, conocer exactamente el estado de la deuda y saber en qué fase se encuentra cualquier procedimiento iniciado.
En determinados casos pueden estudiarse opciones como la negociación con el acreedor, la reestructuración de la deuda, la reunificación, la venta del inmueble, determinadas medidas del Código de Buenas Prácticas o una financiación con garantía inmobiliaria.
En Cashvelox analizamos operaciones de financiación con garantía inmobiliaria de forma individual, estudiando tanto la situación financiera del propietario como las características y cargas del inmueble.
Si eres propietario de un inmueble y necesitas estudiar una posible alternativa de financiación para afrontar una situación económica, puedes solicitar un estudio de financiación y conocer si tu caso puede ser viable.
La financiación no está garantizada y cualquier operación estará sujeta al correspondiente análisis de viabilidad y a las condiciones aplicables.
Información general: este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero personalizado. Ante una ejecución hipotecaria ya iniciada, especialmente si existe una fecha de subasta, es recomendable consultar cuanto antes con un profesional especializado.
Fuentes oficiales consultadas
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Banco de España — Cliente Bancario.
Banco de España — Código de Buenas Prácticas.
Colegio de Registradores — información registral y cargas.
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