Valoración de un inmueble: cómo se calcula y qué factores influyen
Saber cuánto vale una vivienda, un local, una nave o una finca es importante cuando se quiere vender, comprar o solicitar financiación utilizando el inmueble como garantía. Sin embargo, determinar su valor no consiste simplemente en mirar cuánto cuesta el metro cuadrado en una determinada zona.
El valor de un inmueble depende de muchos factores: su ubicación, superficie, estado de conservación, antigüedad, características, uso, situación urbanística y las condiciones del mercado, entre otros.
Además, es importante diferenciar entre una estimación del valor, el valor de mercado y una tasación realizada conforme a una metodología profesional.
En este artículo explicamos cómo se determina el valor de un inmueble, qué elementos pueden influir y qué ocurre cuando existe una hipoteca pendiente u otras cargas.
¿Cómo se calcula el valor de una vivienda?
No existe una única fórmula que permita conocer con exactitud cuánto vale una vivienda.
Para realizar una valoración pueden analizarse diferentes características del inmueble y compararlas con información del mercado. Entre ellas se encuentran la ubicación, superficie, distribución, estado de conservación, antigüedad, características constructivas y condiciones de la zona.
En una valoración profesional pueden utilizarse diferentes métodos según el tipo de inmueble y la finalidad de la valoración. La normativa española contempla, entre otros, los métodos de comparación, coste, actualización de rentas y residual.
Por ejemplo, si queremos conocer de forma orientativa el valor de una vivienda, podemos observar los precios de inmuebles similares situados en la misma zona. Pero esta comparación debe hacerse con cuidado, porque dos viviendas con una superficie parecida pueden tener valores muy diferentes debido a su estado, ubicación, características o situación jurídica.
Por eso, una estimación orientativa no debe confundirse con una tasación profesional.
¿Qué es una tasación y para qué sirve?
Una tasación es una valoración técnica de un inmueble realizada siguiendo una metodología determinada.
En determinadas operaciones financieras, especialmente cuando el inmueble se utiliza como garantía hipotecaria, la tasación tiene que cumplir los requisitos establecidos por la normativa aplicable y realizarse por una sociedad de tasación homologada cuando así corresponda.
Durante el proceso se analizan diferentes aspectos del inmueble y de su entorno. También se comprueba la información disponible sobre su situación física, registral y urbanística.
La tasación permite obtener un valor técnico del inmueble para la finalidad concreta para la que se realiza.
Por tanto, no debemos entender una tasación simplemente como una opinión sobre cuánto podría venderse una vivienda.
Valor de mercado y valor de tasación: ¿cuál es la diferencia?
Aunque están relacionados, valor de mercado y valor de tasación no significan exactamente lo mismo.
El valor de mercado está relacionado con el importe que podría alcanzar un inmueble en una operación de compraventa en condiciones normales de mercado.
El valor de tasación, en cambio, es el resultado obtenido mediante una valoración técnica realizada conforme a la metodología y requisitos aplicables a la finalidad de la tasación.
Por este motivo, el precio anunciado de una vivienda, el precio por el que finalmente se vende y el valor obtenido en una tasación pueden no coincidir.
Por ejemplo, un propietario puede anunciar una vivienda por 200.000 euros, pero eso no significa que su valor de tasación vaya a ser exactamente 200.000 euros.
¿Qué factores influyen en el valor de un inmueble?
Son muchos los elementos que pueden influir en el valor de un inmueble.
Entre los principales podemos encontrar:
La ubicación.
La superficie.
El estado de conservación.
La antigüedad.
El tipo de inmueble.
Sus características constructivas.
La distribución y funcionalidad.
La calidad de los materiales e instalaciones.
El entorno y los servicios disponibles.
La situación urbanística.
La demanda existente en la zona.
La existencia de cargas, limitaciones u otros derechos.
El uso permitido del inmueble.
No todos estos factores tienen la misma importancia en todos los casos. Lo que puede ser relevante para una vivienda puede tener una importancia diferente cuando se trata de un local, una nave industrial o una finca.
¿Cómo influye la ubicación en el valor de un inmueble?
La ubicación es uno de los factores que más puede influir en el valor de un inmueble.
No basta con saber en qué ciudad se encuentra. También puede ser importante conocer el barrio, la calle, el entorno inmediato y las características de la zona.
Por ejemplo, pueden influir:
La proximidad a centros urbanos.
El acceso a carreteras y transporte público.
La existencia de comercios y servicios.
Centros educativos y sanitarios.
Zonas verdes y espacios públicos.
Disponibilidad de aparcamiento.
Nivel de desarrollo de la zona.
Características del mercado inmobiliario local.
Dos viviendas con los mismos metros cuadrados pueden tener valores diferentes si están situadas en zonas distintas.
¿Cómo influye el estado de conservación en el valor?
El estado de conservación también puede afectar de forma importante al valor de un inmueble.
Una vivienda reformada y en buen estado puede presentar unas características muy diferentes a otra de la misma superficie que necesita una reforma importante.
En una valoración pueden analizarse aspectos como:
Estado de la estructura.
Fachadas y cubiertas.
Instalaciones.
Carpintería.
Cocina y baños.
Calidad de los acabados.
Necesidad de reformas.
Deterioros visibles.
La antigüedad por sí sola no determina el valor. Un inmueble antiguo que ha sido correctamente mantenido o reformado puede presentar unas condiciones muy diferentes a otro inmueble de la misma antigüedad que se encuentre deteriorado.
¿Cómo influye la superficie en el valor de un inmueble?
La superficie es otro de los elementos fundamentales.
Generalmente, un inmueble con mayor superficie puede tener un valor superior a otro más pequeño, pero no significa que simplemente haya que multiplicar los metros cuadrados por un precio determinado para obtener su valor exacto.
También hay que tener en cuenta qué superficie se está utilizando y cómo se ha obtenido.
Por ejemplo, pueden existir diferencias entre superficie útil, construida y otras superficies que aparezcan en diferentes documentos.
Por eso, para una valoración profesional es importante comprobar la superficie y contrastarla con la documentación disponible.
¿Cómo influye el tipo de inmueble en su valor?
No se valora de la misma manera una vivienda que un local, una nave industrial o una finca.
Cada tipo de inmueble tiene unas características y un mercado diferente.
En una vivienda pueden tener especial importancia aspectos como la ubicación, superficie, distribución, estado y características del edificio.
En un local pueden ser especialmente relevantes la ubicación comercial, visibilidad, accesibilidad, superficie, uso permitido y demanda de la zona.
En una nave industrial pueden adquirir mayor importancia los accesos, superficie, altura, instalaciones, características constructivas, ubicación y posibilidades de utilización.
En una finca, además de la superficie, pueden ser determinantes su clasificación, uso, aprovechamiento y características del terreno.
¿Cómo influye la antigüedad en el valor de un inmueble?
La antigüedad puede influir en el valor, pero no debe analizarse de forma aislada.
Un inmueble antiguo puede conservar un valor elevado si se encuentra en una buena ubicación, tiene unas características atractivas y ha recibido un mantenimiento o una reforma adecuada.
Por el contrario, un inmueble relativamente reciente puede presentar problemas de conservación o características que reduzcan su atractivo.
Por eso, la antigüedad debe analizarse junto con otros factores como el estado de conservación, las características constructivas y la vida útil del inmueble.
¿Cómo afectan las cargas y gravámenes al valor de un inmueble?
Antes de valorar un inmueble también es importante conocer si existen cargas, gravámenes, limitaciones o derechos que puedan afectarlo.
Esta información puede aparecer, entre otros documentos, en la información registral del inmueble.
Una carga no significa necesariamente que el inmueble deje de tener valor, pero puede afectar a la operación y a las condiciones en las que puede utilizarse como garantía.
Por ejemplo, pueden existir hipotecas, embargos u otras situaciones jurídicas que deban analizarse antes de determinar cómo puede utilizarse el inmueble en una operación de financiación.
Por este motivo, no basta con conocer cuánto vale aproximadamente una propiedad. También es importante conocer cuál es su situación jurídica.
¿Cómo afecta una hipoteca pendiente al valor del inmueble?
Tener una hipoteca pendiente y conocer el valor del inmueble son dos cuestiones diferentes.
La hipoteca es una deuda que todavía queda por pagar. El valor del inmueble, en cambio, es el valor atribuido a la propiedad.
Por ejemplo, imaginemos una vivienda cuyo valor estimado fuera de 200.000 euros y sobre la que todavía quedaran 80.000 euros de hipoteca.
La existencia de esos 80.000 euros de deuda no significa automáticamente que la vivienda pase a valer 120.000 euros.
Lo que sí cambia es la situación financiera de la operación y la parte del valor del inmueble que puede estar comprometida por la deuda existente.
Por eso, cuando se estudia una financiación con garantía inmobiliaria, es necesario conocer tanto el valor del inmueble como la deuda pendiente y las condiciones de la hipoteca.
¿Cuánto puede valer un local?
El valor de un local puede variar mucho dependiendo de sus características y de la zona en la que se encuentre.
Algunos de los factores que pueden tener importancia son:
Ubicación.
Superficie.
Visibilidad desde la calle.
Accesibilidad.
Fachada y escaparate.
Distribución.
Estado de conservación.
Uso permitido.
Actividad que puede desarrollarse.
Demanda comercial de la zona.
Posibilidad de generar ingresos mediante alquiler.
Por ejemplo, dos locales con la misma superficie pueden tener valores muy diferentes si uno se encuentra en una calle comercial con mucha actividad y el otro en una zona con poca demanda.
Por ello, no es posible establecer un precio exacto únicamente a partir de los metros cuadrados.
¿Cuánto puede valer una nave industrial?
En una nave industrial también intervienen numerosos factores.
Entre ellos pueden encontrarse:
Ubicación.
Superficie construida.
Altura.
Accesos para vehículos.
Estado de conservación.
Instalaciones.
Distribución.
Tipo de construcción.
Uso permitido.
Características del entorno industrial.
Demanda existente en la zona.
Los accesos pueden ser especialmente importantes cuando la actividad requiere entrada y salida de vehículos de gran tamaño.
También puede ser relevante saber si la nave dispone de instalaciones adecuadas para la actividad que se pretende desarrollar.
Por eso, al igual que ocurre con las viviendas y los locales, no existe un precio único por metro cuadrado que permita conocer automáticamente el valor de cualquier nave.
¿Cuánto puede valer una finca?
En el caso de una finca es especialmente importante conocer qué tipo de finca es y qué uso puede tener.
No es lo mismo una finca rústica que un terreno urbano o un suelo con determinadas posibilidades de desarrollo.
En una finca pueden analizarse aspectos como:
Superficie.
Ubicación.
Clasificación y situación urbanística.
Uso permitido.
Características del terreno.
Accesos.
Disponibilidad de agua.
Aprovechamientos existentes.
Construcciones o instalaciones.
Características agrícolas o productivas, cuando correspondan.
Una finca de gran superficie no necesariamente tiene un valor superior a otra más pequeña si sus posibilidades de uso son muy diferentes.
Por ello, antes de hacer una estimación es fundamental conocer la naturaleza de la finca y sus características.
¿Por qué es importante conocer el valor del inmueble cuando se solicita financiación?
Cuando un inmueble se utiliza como garantía para solicitar financiación, conocer su valor es una parte importante del estudio.
Sin embargo, el valor del inmueble no es el único elemento que debe analizarse.
La capacidad del solicitante para hacer frente a las obligaciones de pago también es relevante. En el análisis de solvencia pueden tenerse en cuenta los ingresos, gastos, activos y compromisos financieros existentes.
Por tanto, disponer de un inmueble con un determinado valor no significa automáticamente que una operación de financiación vaya a ser aprobada.
Cada operación debe estudiarse teniendo en cuenta sus circunstancias concretas.
¿Cómo saber aproximadamente cuánto vale mi inmueble?
Para obtener una primera orientación se pueden consultar operaciones y anuncios de inmuebles similares en la misma zona, teniendo en cuenta diferencias de superficie, estado, características y ubicación.
Sin embargo, estos datos solo permiten obtener una estimación orientativa.
Si se necesita una valoración con finalidad financiera, habrá que recurrir al procedimiento de tasación que corresponda.
También es recomendable reunir la documentación disponible del inmueble, como la escritura, información registral y documentación catastral, ya que puede ayudar a comprobar sus características y situación.
Una valoración correcta ayuda a conocer mejor una operación de financiación
Conocer el valor aproximado de un inmueble puede ser útil para saber qué posibilidades puede tener una operación de financiación con garantía inmobiliaria.
Pero es importante no confundir una estimación realizada a partir de precios de mercado con una tasación profesional.
Además, el valor del inmueble debe analizarse junto con otros elementos, como las cargas existentes, la hipoteca pendiente, los ingresos del solicitante y el resto de sus compromisos financieros.
En definitiva, la valoración de un inmueble es un proceso en el que intervienen numerosos factores y que debe adaptarse a las características de cada propiedad.
Conclusión
El valor de una vivienda, local, nave o finca depende de mucho más que de sus metros cuadrados. La ubicación, el estado de conservación, la antigüedad, el tipo de inmueble, sus características y su situación jurídica pueden influir de forma importante.
También es fundamental diferenciar entre un precio de mercado, una estimación orientativa y una tasación realizada conforme a la metodología correspondiente.
En Cashvelox estudiamos cada operación de forma individual. Si necesitas financiación con garantía sobre un inmueble y quieres conocer las posibilidades de tu caso, puedes solicitar financiación y aportar la información disponible para que podamos estudiar tu situación.
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