Herencias y propiedades: guía completa para los herederos
Cuando fallece un familiar y deja una vivienda, un local, un terreno u otra propiedad, los herederos tienen que afrontar una serie de trámites y decisiones que pueden resultar complejos. No se trata únicamente de saber quién hereda el inmueble: también es necesario comprobar si existe testamento, identificar a los herederos, conocer las deudas y cargas existentes, aceptar o rechazar la herencia y decidir qué hacer con las propiedades recibidas.
Además, una herencia puede dar lugar a situaciones como la copropiedad entre varios hermanos, el usufructo, la nuda propiedad, una vivienda hipotecada, un embargo o incluso la necesidad de buscar financiación.
En este artículo de Cashvelox explicamos, paso a paso, las principales cuestiones que pueden surgir cuando una persona fallece dejando propiedades.
1. Qué hacer cuando fallece un familiar y deja propiedades
Lo primero es obtener el certificado de defunción y reunir la documentación básica del fallecido.
Después conviene comprobar si existe testamento. Para ello se solicita el Certificado de Actos de Última Voluntad, que permite conocer si la persona fallecida otorgó testamento y ante qué notario lo hizo. El Registro General de Actos de Última Voluntad tiene precisamente esta función.
Una vez localizado el testamento, los herederos pueden conocer las disposiciones realizadas por el fallecido y comenzar a organizar la sucesión.
También será necesario conocer qué bienes tenía el fallecido, qué deudas existían y si las propiedades estaban hipotecadas, embargadas o sujetas a otras cargas.
2. Certificado de últimas voluntades: qué es y cómo solicitarlo
El certificado de últimas voluntades no es el testamento.
Su función es acreditar si una persona otorgó testamento y, en su caso, identificar el último testamento registrado y el notario ante el que se otorgó.
Este documento es fundamental para poder localizar el testamento que debe tenerse en cuenta en la sucesión.
Como regla general, la solicitud del certificado no puede realizarse inmediatamente después del fallecimiento, sino una vez transcurrido el plazo legal correspondiente.
Una vez obtenido, los interesados pueden acudir al notario que autorizó el último testamento para obtener una copia autorizada cuando tengan derecho a ello.
3. Testamento y herencia: qué deben hacer los herederos
Si existe testamento, los herederos deben conocer su contenido y comprobar qué bienes, derechos y obligaciones forman parte de la herencia.
El testamento puede establecer quiénes son los herederos, realizar legados, establecer usufructos o incluir otras disposiciones.
Sin embargo, la existencia de un testamento no significa que cualquier disposición pueda hacerse sin tener en cuenta las normas sobre legítimas y derechos de determinados familiares.
Por eso, cuando existen varios herederos, propiedades de valor importante o situaciones familiares complejas, es recomendable revisar la documentación con un profesional especializado.
4. Qué ocurre si una persona fallece sin testamento
Cuando una persona fallece sin testamento, no significa que sus bienes queden sin dueño.
En estos casos se determina quiénes son los herederos conforme a la legislación sucesoria aplicable. Para ello puede ser necesario realizar una declaración de herederos abintestato.
El procedimiento permite determinar quiénes tienen derecho a suceder al fallecido cuando no existe testamento válido.
El Ministerio de Justicia mantiene el Registro General de Actos de Última Voluntad y regula la información relacionada con estas declaraciones.
La distribución concreta puede depender también de la legislación civil aplicable, ya que en España existen determinados derechos civiles territoriales además del Código Civil común.
5. Quiénes son los herederos y cómo se determina la herencia
Los herederos son las personas llamadas a suceder al fallecido en sus derechos y obligaciones hereditarias.
Su identificación dependerá principalmente de la existencia de testamento y de la legislación aplicable.
Una vez determinados los herederos, es necesario conocer qué bienes forman parte de la herencia y qué porcentaje corresponde a cada persona.
Cuando existen varias propiedades, cuentas bancarias, vehículos, préstamos u otras obligaciones, resulta especialmente importante realizar un inventario antes de tomar decisiones definitivas.
6. Aceptar o rechazar una herencia: diferencias y consecuencias
Aceptar una herencia significa asumir la condición de heredero y adquirir los derechos que correspondan sobre los bienes hereditarios.
También existe la posibilidad de repudiar o rechazar una herencia.
La decisión debe estudiarse especialmente cuando existen deudas. El Código Civil contempla diferentes formas de aceptación y regula también la aceptación a beneficio de inventario. Además, cuando varios herederos están llamados a una misma herencia, unos pueden aceptarla y otros repudiarla.
Por este motivo, antes de aceptar una herencia conviene conocer no solamente el valor de las propiedades, sino también las deudas y obligaciones existentes.
7. Inventario de bienes y deudas de una herencia
Antes de tomar una decisión definitiva, es conveniente elaborar un inventario.
En el caso de propiedades inmobiliarias, pueden revisarse:
Viviendas.
Locales.
Naves.
Terrenos.
Garajes.
Trasteros.
Segundas residencias.
Participaciones en inmuebles.
Pero también deben revisarse las posibles obligaciones:
Hipotecas.
Deudas pendientes.
Embargos.
Impuestos.
Gastos asociados a los inmuebles.
Otras cargas registrales.
Conocer únicamente el valor de una vivienda no permite saber cuál es realmente la situación económica de una herencia.
8. Reparto de una herencia entre varios herederos
Cuando existen varios herederos, puede ser necesario realizar la partición de la herencia.
Por ejemplo, tres hermanos pueden heredar conjuntamente una vivienda. En ese caso, cada uno puede tener una participación determinada sobre el inmueble.
Pero heredar conjuntamente no significa necesariamente que los tres tengan que conservar la propiedad para siempre.
Los herederos pueden llegar a acuerdos para distribuir los bienes de la manera que corresponda conforme a la herencia y a la legislación aplicable.
La situación puede complicarse cuando existen diferentes propiedades y cada heredero tiene intereses distintos.
9. Herencia entre hermanos: cómo se reparten las propiedades
Una situación frecuente es que varios hermanos hereden una vivienda de sus padres.
Por ejemplo, dos hermanos pueden recibir una vivienda por partes iguales.
En ese momento pueden existir diferentes posibilidades:
Mantener la vivienda en copropiedad.
Venderla y repartir el dinero.
Que uno de los hermanos se quede con la propiedad y compense al otro.
Realizar una operación de división o extinción de la copropiedad cuando proceda.
La solución más adecuada dependerá de las circunstancias concretas, del valor del inmueble y del acuerdo entre los herederos.
10. Vivienda heredada: qué hacer con ella
Recibir una vivienda por herencia no significa necesariamente que haya que venderla.
Los herederos pueden decidir mantenerla, utilizarla, alquilarla o venderla, siempre teniendo en cuenta la situación jurídica de la propiedad.
Antes de tomar una decisión conviene comprobar:
Quién figura como titular.
Si existen otros propietarios.
Si hay hipoteca.
Si existen embargos.
Si existen otras cargas.
Qué impuestos y gastos pueden corresponder.
Si existe usufructo o nuda propiedad.
Una revisión previa puede evitar problemas posteriores.
11. Vender una vivienda heredada: pasos y aspectos importantes
La venta de una vivienda heredada requiere que la situación sucesoria y registral esté correctamente preparada.
En términos generales, primero debe determinarse quiénes son los herederos y formalizar la aceptación y adjudicación de la herencia.
Después habrá que comprobar la situación registral y documental del inmueble.
Si existen varios propietarios, todos los titulares que deban intervenir en la operación tendrán que participar conforme a sus derechos.
También es necesario tener en cuenta los impuestos y gastos que puedan afectar a la transmisión.
Por eso, antes de anunciar una vivienda heredada para su venta, conviene comprobar que toda la documentación está correctamente preparada.
12. Proindiviso por herencia: qué es y qué opciones existen
Existe un proindiviso cuando varias personas son titulares conjuntamente de un mismo inmueble y cada una tiene una participación.
Por ejemplo, tres hermanos pueden ser propietarios de una vivienda heredada en diferentes porcentajes.
Esta situación puede funcionar mientras todos estén de acuerdo, pero puede generar problemas cuando uno quiere vender y los demás quieren conservar la vivienda.
Entre las posibles soluciones pueden encontrarse la venta del inmueble, la adquisición de las participaciones de unos herederos por otro o la división de la cosa común cuando sea posible.
13. División de una propiedad heredada entre varios herederos
Cuando varios herederos reciben conjuntamente una propiedad, puede plantearse la división.
Sin embargo, no todos los inmuebles pueden dividirse físicamente.
Por ejemplo, una parcela puede estar sujeta a normas urbanísticas que impidan dividirla en determinadas condiciones, mientras que una vivienda normalmente no puede dividirse físicamente entre tres propietarios de la misma manera que una parcela.
Cuando la división material no resulta posible o no es conveniente, pueden estudiarse otras alternativas.
14. Extinción de condominio por herencia
La extinción de condominio es una figura que puede utilizarse en determinadas situaciones para poner fin a una copropiedad.
Un ejemplo habitual sería el de dos hermanos que heredan una vivienda al 50 % y posteriormente acuerdan que uno de ellos se quede con la totalidad del inmueble, compensando al otro cuando corresponda.
La operación debe estudiarse cuidadosamente porque sus consecuencias fiscales, registrales y jurídicas dependen de las circunstancias concretas.
No debe confundirse automáticamente una extinción de condominio con una compraventa: su tratamiento puede ser diferente y debe analizarse según cómo se configure la operación.
15. Nuda propiedad por herencia: qué significa
La nuda propiedad significa que una persona tiene la propiedad del inmueble pero no necesariamente el derecho a disfrutarlo mientras exista un usufructo sobre el mismo.
Por ejemplo, un testamento puede atribuir a una persona el usufructo de una vivienda y a otra la nuda propiedad.
El usufructuario y el nudo propietario tienen derechos diferentes.
La situación puede mantenerse durante años y debe tenerse en cuenta antes de intentar vender, financiar o modificar la situación de la vivienda.
16. Usufructo por herencia: derechos y obligaciones
El usufructo concede a su titular el derecho a disfrutar de un bien ajeno dentro de los límites establecidos legalmente o por el título que lo constituya.
En las herencias es frecuente encontrar situaciones en las que una persona recibe un usufructo y otras personas reciben la nuda propiedad.
Esto puede suceder, por ejemplo, entre un cónyuge viudo y los hijos.
El contenido concreto del usufructo dependerá de su origen y de las circunstancias de cada sucesión. Por ello, antes de vender o utilizar una vivienda sometida a usufructo es necesario comprobar quién tiene cada derecho.
17. Vivienda heredada con cargas, hipoteca o deudas
Una vivienda heredada puede tener cargas.
Que una propiedad se reciba por herencia no significa que necesariamente esté libre de obligaciones.
Puede existir una hipoteca, un embargo u otra carga inscrita.
Por eso es importante comprobar la información registral del inmueble y revisar la documentación relacionada con las obligaciones pendientes.
Esta comprobación puede ser especialmente importante antes de aceptar la herencia o antes de decidir qué hacer con la vivienda.
18. Hipoteca sobre una vivienda heredada: qué ocurre
Si el fallecido tenía una hipoteca sobre la vivienda, el fallecimiento no hace desaparecer automáticamente la deuda.
El Banco de España explica que, en términos generales, los herederos suceden al fallecido en sus obligaciones cuando aceptan la herencia.
Por eso, si una vivienda heredada tiene una hipoteca pendiente, hay que conocer:
El capital pendiente.
Las condiciones del préstamo.
La situación de los pagos.
La posible existencia de un seguro.
Quiénes son los herederos.
Qué decisión se toma respecto a la herencia.
En determinados casos puede ser necesario valorar si resulta conveniente mantener la vivienda, venderla, cancelar la deuda o estudiar otras alternativas.
19. Deudas del fallecido y vivienda heredada
Las deudas forman parte de la situación económica de una herencia y no deben ignorarse.
Antes de aceptar una herencia es conveniente conocer, dentro de lo posible, las obligaciones pendientes del fallecido.
El Código Civil contempla la aceptación pura y simple y la aceptación a beneficio de inventario, entre otras cuestiones relacionadas con la responsabilidad del heredero.
Por eso, cuando existe una vivienda de valor elevado pero también importantes deudas, no es suficiente con pensar únicamente en el valor de mercado del inmueble.
Es necesario analizar conjuntamente activos, pasivos y posibles cargas.
20. Herencia y embargo: qué ocurre con una propiedad embargada
También puede ocurrir que el fallecido deje una propiedad sobre la que exista un embargo.
En este caso, recibir la propiedad por herencia no significa que el embargo desaparezca automáticamente.
La situación debe analizarse con la documentación correspondiente para conocer quién reclama la deuda, qué importe está pendiente y en qué situación se encuentra el procedimiento.
Una propiedad embargada puede tener importantes limitaciones y problemas para su venta o financiación.
Por eso, antes de tomar decisiones sobre una vivienda heredada con embargo, es fundamental conocer exactamente la situación jurídica y económica del inmueble.
21. Financiación de una vivienda heredada
Una vivienda heredada puede tener un valor patrimonial importante, pero eso no significa que automáticamente pueda utilizarse como garantía para obtener financiación.
Para estudiar una operación de financiación pueden ser relevantes diferentes factores:
Que la persona que solicita la financiación tenga derechos suficientes sobre el inmueble.
Que la herencia esté correctamente formalizada.
Que la situación registral esté clara.
El valor de la propiedad.
Las cargas existentes.
Las hipotecas pendientes.
Los embargos.
La situación económica del solicitante.
La finalidad de la financiación.
La viabilidad global de la operación.
En determinadas circunstancias, un propietario de un inmueble heredado puede estudiar la posibilidad de utilizarlo como garantía hipotecaria.
En Cashvelox estudiamos operaciones de financiación con garantía hipotecaria sobre propiedades situadas en España, siempre sujetas al análisis y viabilidad de cada caso.
Documentación que conviene reunir
Cuando una herencia incluye propiedades, es recomendable reunir toda la documentación disponible:
Certificado de defunción.
Certificado de últimas voluntades.
Testamento, cuando exista.
Declaración de herederos, cuando proceda.
Documentación de aceptación y adjudicación de herencia.
Escrituras de las propiedades.
Información registral.
Documentación de hipotecas.
Información sobre embargos u otras cargas.
Información sobre deudas pendientes.
Documentación personal de los herederos.
Tener la documentación organizada facilita que notarios, abogados, asesores, entidades financieras y otros profesionales puedan estudiar correctamente la situación.
Conclusión
Una herencia con propiedades puede parecer sencilla al principio, pero puede convertirse en una situación compleja cuando existen varios herederos, hipotecas, deudas, embargos, usufructos, nudas propiedades o desacuerdos familiares.
Por eso, el primer paso debe ser conocer exactamente qué ha dejado el fallecido, quiénes son los herederos y qué obligaciones existen.
A partir de ahí será posible estudiar si conviene aceptar o rechazar la herencia, mantener una propiedad, venderla, repartirla, resolver una situación de copropiedad o buscar una solución financiera.
En los casos en los que una vivienda heredada pueda formar parte de una operación de financiación, es especialmente importante estudiar previamente su titularidad, cargas, valor y situación económica.
Cashvelox analiza operaciones de financiación con garantía hipotecaria sobre propiedades en España y estudia cada caso de forma individual, según las características de la operación y su viabilidad.
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