¿Qué es una hipoteca y cómo funciona? Guía completa para entenderla

Cuando una persona quiere comprar una vivienda y no dispone de todo el dinero necesario, una de las opciones de financiación más habituales es solicitar un préstamo hipotecario. Sin embargo, aunque hablamos constantemente de hipotecas, no siempre está claro qué significa exactamente este concepto, cómo funciona, qué obligaciones genera o qué ocurre cuando el préstamo termina de pagarse.

En esta guía te explicamos qué es una hipoteca, cómo se relaciona con un préstamo hipotecario, cuáles son sus principales características y qué aspectos conviene conocer antes de asumir una deuda a largo plazo.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre un inmueble y que permite garantizar el cumplimiento de una obligación, normalmente el pago de un préstamo.

En la práctica, cuando una persona solicita financiación para comprar una vivienda, el préstamo puede quedar garantizado mediante una hipoteca sobre ese inmueble. De esta forma, si el deudor incumple sus obligaciones de pago y se cumplen las condiciones legales para ello, el acreedor puede utilizar los mecanismos previstos para hacer efectivo su derecho sobre la garantía.

Por eso, conviene diferenciar dos conceptos que muchas veces se utilizan como si fueran exactamente lo mismo:

El préstamo hipotecario es el dinero que presta la entidad y que el cliente debe devolver, normalmente mediante cuotas periódicas.

La hipoteca es la garantía que se constituye sobre el inmueble para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del préstamo.

El Banco de España describe el préstamo hipotecario como una financiación en la que la entidad entrega una cantidad de dinero que el cliente se compromete a devolver, habitualmente mediante cuotas periódicas y durante un plazo largo, contando la entidad con una garantía hipotecaria sobre el inmueble.

¿Para qué sirve una hipoteca?

La finalidad más habitual de una hipoteca es garantizar un préstamo destinado a la compra de una vivienda.

Sin embargo, un inmueble también puede utilizarse como garantía para obtener financiación destinada a otras necesidades, dependiendo del tipo de operación, de la situación del solicitante y de las condiciones de la entidad que concede el préstamo.

En España, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece determinadas normas de transparencia y protección para los contratos que se encuentran dentro de su ámbito de aplicación, especialmente cuando una persona física actúa como prestatario, fiador o garante en operaciones garantizadas con hipoteca u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. La ley entró en vigor el 16 de junio de 2019.

Uno de los aspectos más importantes de esta normativa es el refuerzo de la transparencia material antes de formalizar determinados préstamos hipotecarios.

¿Qué es el acta previa de transparencia hipotecaria?

El acta previa de transparencia es un acta notarial que se realiza antes de la firma del préstamo hipotecario y tiene como finalidad comprobar que el cliente ha recibido correctamente la información exigida y que conoce y comprende las condiciones de la operación.

La Ley 5/2019 establece que el prestatario debe comparecer ante el notario que haya elegido para recibir asesoramiento individualizado y gratuito sobre la documentación y las condiciones de la operación. El notario debe comprobar que la documentación precontractual se ha entregado correctamente y dentro del plazo establecido.

Entre la documentación que debe recibir el cliente se encuentran, cuando resultan aplicables, la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Esta documentación debe facilitarse con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma del contrato, de acuerdo con la normativa aplicable.

Durante la visita previa, el notario debe explicar al cliente las condiciones de la operación, responder a las preguntas que plantee y comprobar que comprende los aspectos relevantes del préstamo. Además, debe realizar un test de comprensión sobre la información facilitada. Todo ello queda recogido en el acta notarial.

¿Hay que acudir dos veces a la notaría?

En las operaciones sujetas a este procedimiento, sí, normalmente hay dos comparecencias ante el notario.

La primera tiene lugar antes de la firma del préstamo y corresponde al acta previa de transparencia. En ella, el cliente recibe el asesoramiento individualizado del notario, puede plantear sus dudas y realiza el correspondiente test de comprensión.

La segunda comparecencia se produce posteriormente, en el momento de formalizar la escritura del préstamo hipotecario.

La diferencia entre ambas visitas es importante: la primera tiene una función de información, asesoramiento y comprobación de la transparencia material; la segunda corresponde a la formalización de la operación.

La ley establece que el acta previa debe realizarse como tarde el día anterior a la autorización de la escritura pública del préstamo y, sin el cumplimiento de los requisitos establecidos, no puede autorizarse la escritura.

Además, este asesoramiento notarial previo es gratuito para el prestatario.

¿Qué comprueba el notario?

El notario no se limita a comprobar que el cliente ha recibido unos documentos.

También debe verificar el cumplimiento de los requisitos de información precontractual y dejar constancia en el acta de las cuestiones planteadas por el prestatario y del asesoramiento proporcionado.

Asimismo, debe informar de manera individualizada sobre las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE y comprobar mediante el test correspondiente que el cliente comprende la información recibida.

Este sistema pretende evitar que una persona firme un préstamo hipotecario sin haber tenido previamente la oportunidad de conocer y comprender sus principales condiciones.

¿Por qué fue importante la Ley 5/2019?

La reforma introducida por la Ley 5/2019 reforzó las obligaciones de información y transparencia en determinadas operaciones de crédito inmobiliario.

Antes de la firma, el cliente debe disponer de información suficiente para poder comparar la oferta y tomar una decisión con conocimiento de sus consecuencias. La intervención previa del notario añade una segunda garantía, ya que existe un asesoramiento individualizado antes de formalizar el préstamo.

Por eso, cuando se habla de la reforma hipotecaria de 2019, uno de los elementos que conviene destacar es precisamente el acta previa de transparencia y el asesoramiento notarial previo a la firma.

¿Quién tiene que acudir al notario?

La obligación afecta al prestatario cuando la operación se encuentra dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019. En determinadas circunstancias también puede afectar a un fiador o garante persona física.

El objetivo es que quienes asumen determinadas obligaciones dentro de la operación hayan recibido la información y el asesoramiento que exige la normativa.

Por tanto, no debe entenderse que toda persona que participa en cualquier operación relacionada con un inmueble está automáticamente obligada a realizar exactamente el mismo procedimiento: hay que analizar el tipo concreto de contrato y si está incluido en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019.

¿Cómo funciona una hipoteca?

El funcionamiento básico de un préstamo hipotecario puede entenderse en varias etapas.

En primer lugar, el cliente solicita una determinada cantidad de dinero a una entidad financiera. La entidad estudia su situación económica y su capacidad para devolver el préstamo.

Para realizar ese análisis puede tener en cuenta los ingresos, gastos, deudas y otros compromisos financieros del solicitante. En determinados casos también consultará información de riesgos, como la CIRBE, y analizará la garantía inmobiliaria. El Banco de España señala que la entidad debe realizar un estudio de viabilidad y solvencia antes de conceder la financiación.

Además, el inmueble que sirve como garantía suele ser objeto de una tasación. Esta valoración ayuda a la entidad a determinar las características y el alcance de la financiación que está dispuesta a conceder.

Una vez aprobada la operación, se establecen las condiciones del préstamo: importe, tipo de interés, plazo, sistema de amortización, cuotas y demás condiciones contractuales.

Finalmente, el préstamo se formaliza y se constituye la garantía hipotecaria conforme al procedimiento correspondiente.

¿Cómo se devuelve una hipoteca?

Aunque habitualmente hablamos de “pagar la hipoteca”, técnicamente lo que el cliente devuelve son las cantidades correspondientes al préstamo hipotecario.

La devolución suele realizarse mediante cuotas periódicas. Cada cuota puede incluir una parte destinada a amortizar capital y otra correspondiente a los intereses.

El importe de la cuota depende principalmente del capital prestado, el tipo de interés, el plazo y el sistema de amortización. En el sistema francés, que es habitual en los préstamos hipotecarios, la cuota puede mantenerse constante cuando el tipo de interés no cambia, aunque la proporción entre intereses y capital amortizado va variando con el tiempo.

¿Qué tipos de hipoteca existen?

Una de las principales diferencias entre préstamos hipotecarios está en la forma en que se determina el tipo de interés.

Hipoteca a tipo fijo

En una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés permanece fijo durante la vida del préstamo, de manera que, en condiciones normales y sin otras modificaciones contractuales, la cuota asociada al capital e intereses permanece estable.

Su principal ventaja es la previsibilidad: el cliente conoce de antemano el tipo de interés y puede tener una mayor estabilidad en sus cuotas.

Hipoteca a tipo variable

En una hipoteca a tipo variable, el interés puede cambiar de acuerdo con el índice de referencia establecido en el contrato.

Una referencia habitual en España es el euríbor. En este tipo de préstamos, una variación del índice puede provocar cambios en la cuota cuando llega el momento de revisión.

Hipoteca a tipo mixto

La hipoteca a tipo mixto combina periodos con características de tipo fijo y variable. La estructura concreta depende de las condiciones pactadas con la entidad.

Por eso es importante no fijarse únicamente en la cuota inicial y analizar el coste y las condiciones durante toda la vida del préstamo.

¿Cuánto dura una hipoteca?

Los préstamos hipotecarios suelen tener plazos largos. El plazo de amortización determina durante cuánto tiempo se devolverá el préstamo.

Un plazo más largo normalmente permite reducir el importe de las cuotas periódicas, pero, manteniéndose el resto de condiciones, puede aumentar la cantidad total de intereses pagados durante toda la vida del préstamo.

Por este motivo, elegir un plazo adecuado implica buscar un equilibrio entre una cuota asumible y un coste total razonable.

¿Qué gastos tiene una hipoteca?

Contratar una hipoteca puede implicar diferentes costes y gastos, que deben analizarse antes de aceptar una oferta.

Entre otros aspectos, conviene revisar:

• El tipo de interés.

• La TAE.

• Las posibles comisiones.

• Los gastos relacionados con la operación.

• Los productos vinculados o bonificaciones.

• El coste total que tendrá el préstamo.

El Banco de España recomienda analizar el coste total de cada oferta y no limitarse a comparar únicamente el importe de la cuota mensual.

¿Qué documentación recibes antes de contratar una hipoteca?

La contratación de una hipoteca no debería basarse únicamente en una conversación comercial o en una simulación.

La normativa de transparencia establece determinada información precontractual que debe facilitarse al cliente cuando resulta aplicable. Entre esa documentación se encuentra la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que contiene información personalizada sobre el préstamo y tiene carácter de oferta vinculante durante el plazo previsto legalmente.

También existe la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), destinada a informar sobre determinadas cláusulas o elementos relevantes del contrato.

Esta documentación permite comparar la oferta y conocer sus condiciones antes de asumir el compromiso.

¿Qué ocurre si no se paga una hipoteca?

Una hipoteca genera una obligación de pago a largo plazo. Si el titular deja de pagar, pueden producirse consecuencias económicas y jurídicas.

Es importante no pensar que un impago significa automáticamente que el banco pasa a ser propietario de la vivienda. El procedimiento depende de las circunstancias del caso y de la normativa aplicable.

Ante dificultades para pagar las cuotas, es recomendable actuar cuanto antes y estudiar las posibles alternativas con la entidad o con un profesional especializado. El Banco de España recoge diferentes situaciones y recomendaciones relacionadas con las dificultades para atender el pago de una hipoteca.

¿Qué ocurre cuando terminas de pagar la hipoteca?

Terminar de pagar el préstamo no significa necesariamente que la carga hipotecaria desaparezca automáticamente del Registro de la Propiedad.

Una vez satisfecha la deuda, existe un procedimiento específico para realizar la cancelación registral de la hipoteca. La información registral puede reflejar la existencia de la hipoteca y otras cargas sobre el inmueble, por lo que es importante distinguir entre haber pagado completamente el préstamo y haber realizado la correspondiente cancelación registral.

¿Se puede modificar una hipoteca?

Durante la vida del préstamo pueden surgir circunstancias que hagan necesario modificar sus condiciones.

Dependiendo de cada situación, pueden existir mecanismos como la novación, que permite modificar determinadas condiciones del préstamo con la misma entidad, o la subrogación, que puede permitir cambiar determinadas condiciones o trasladar el préstamo a otra entidad en los casos previstos.

El Banco de España contempla ambas posibilidades dentro de las alternativas para modificar una hipoteca.

Hipoteca tradicional y préstamo con garantía hipotecaria

No todos los préstamos garantizados con un inmueble responden exactamente a la misma finalidad.

La hipoteca vinculada a la compra de una vivienda suele asociarse a un préstamo hipotecario destinado a financiar dicha adquisición. En cambio, existen operaciones de préstamo con garantía hipotecaria en las que el inmueble se utiliza como garantía para conseguir financiación con una finalidad diferente.

La operación concreta dependerá de factores como el inmueble ofrecido en garantía, la situación financiera del solicitante, la finalidad de la financiación y las condiciones de la entidad.

Por eso, antes de solicitar financiación, es importante analizar qué tipo de producto encaja realmente con la necesidad del cliente.

¿Qué debes analizar antes de contratar una hipoteca?

Una hipoteca es una decisión financiera de largo plazo. Antes de firmarla conviene analizar no solo si puedes asumir la cuota actual, sino también el coste total y cómo podría afectar el préstamo a tu situación financiera en el futuro.

Es recomendable comparar diferentes ofertas, revisar detenidamente la documentación precontractual y entender aspectos como el tipo de interés, el plazo, las cuotas, las comisiones y las condiciones asociadas.

El Banco de España recomienda precisamente comparar las ofertas y valorar la capacidad de afrontar los pagos durante un periodo prolongado.

¿Y si ya tienes una vivienda y necesitas financiación?

Una vivienda no solo puede ser un lugar para vivir: en determinadas circunstancias también puede constituir una garantía para obtener financiación.

Si eres propietario de un inmueble y necesitas liquidez, puede existir la posibilidad de estudiar un préstamo con garantía hipotecaria, dependiendo del valor del inmueble, las cargas existentes, tu situación económica y las condiciones de la operación.

En Cashvelox estudiamos operaciones de financiación con garantía inmobiliaria para propietarios que necesitan encontrar una solución adaptada a su situación.

Puedes consultar nuestra página de solicitar financiación para conocer el proceso o visitar la sección de servicios para conocer las soluciones disponibles.

Conclusión

Saber qué es una hipoteca es el primer paso para entender una de las decisiones financieras más importantes que puede tomar una persona.

La hipoteca es una garantía sobre un inmueble, mientras que el préstamo hipotecario es la financiación que el cliente debe devolver. Antes de contratarlo es fundamental conocer el importe solicitado, el tipo de interés, el plazo, las cuotas, los gastos y todas las condiciones del contrato.

Además, una hipoteca no tiene por qué permanecer inalterable durante toda su vida. Según las circunstancias pueden existir opciones como la novación, la subrogación, la amortización anticipada o, una vez pagada la deuda, la cancelación registral.

Cuando una persona ya dispone de una vivienda y necesita financiación, también puede ser relevante estudiar otras alternativas basadas en la garantía inmobiliaria. Cada situación debe analizarse de forma individual para determinar qué opción puede resultar viable.