Capital privado vs. banca tradicional: diferencias, funcionamiento, requisitos, ventajas y riesgos
Cuando una persona necesita financiación, lo habitual es pensar en acudir a un banco. Sin embargo, no todas las solicitudes encajan en los criterios de financiación de la banca tradicional.
Una operación puede encontrarse con dificultades por diferentes motivos: nivel de endeudamiento, ingresos insuficientes para los criterios de la entidad, historial financiero, determinadas incidencias en los registros de información crediticia, características del inmueble, finalidad de la financiación o combinación de varios factores.
En ese contexto aparece una alternativa que cada vez genera más interés: el capital privado y, más concretamente, la financiación proporcionada por prestamistas privados.
Ahora bien, utilizar el término "capital privado" como si todas las operaciones fueran iguales puede generar confusión. En el ámbito de la financiación a particulares, hay que diferenciar entre un inversor que aporta capital, una empresa que concede préstamos profesionalmente, una entidad financiera y un intermediario que pone en contacto al cliente con un prestamista.
También es importante tener presente que una financiación privada no significa financiación sin análisis, ni significa que cualquier persona pueda conseguir dinero simplemente por tener una propiedad.
Cuando la operación está garantizada mediante hipoteca sobre un inmueble de uso residencial y entra en el ámbito de la Ley 5/2019, existen obligaciones específicas para el prestamista y mecanismos de protección para el prestatario, incluida la evaluación de solvencia y determinadas obligaciones de información precontractual.
Por eso, comparar capital privado y banca tradicional requiere analizar mucho más que el tipo de interés.
En este artículo explicamos qué es el capital privado, cómo funciona la financiación privada, quién puede recurrir a ella, qué garantías puede solicitar, por qué una operación puede ser rechazada por un banco y estudiada por un prestamista privado, qué documentación se necesita, cuáles son sus ventajas y riesgos y cómo identificar una empresa de financiación privada fiable.
377. ¿Qué es el capital privado?
El concepto capital privado puede utilizarse en diferentes contextos financieros.
En sentido amplio, hace referencia a recursos financieros procedentes de inversores o entidades privadas en lugar de proceder directamente de una institución bancaria tradicional.
En el contexto de la financiación de particulares y empresas, el término puede utilizarse para referirse a capital proporcionado por inversores privados o por empresas cuya actividad consiste en conceder financiación.
Por eso conviene no confundirlo con el denominado private equity, que hace referencia a una actividad de inversión en empresas y participaciones societarias.
En este artículo hablamos principalmente de capital privado como fuente alternativa de financiación, especialmente en operaciones donde existe una garantía inmobiliaria.
Cuando una empresa o persona concede préstamos de forma profesional y la operación está dentro del ámbito de la normativa de crédito inmobiliario, pueden existir obligaciones específicas. La Ley 5/2019 define como "prestamista inmobiliario" a la persona física o jurídica que desarrolla profesionalmente la concesión de determinados préstamos incluidos en su ámbito de aplicación.
Por tanto, "capital privado" no debe interpretarse como un mercado sin reglas.
Dependiendo del producto, del prestatario, de la finalidad, de la garantía y de las características de la operación, pueden resultar aplicables diferentes normas.
378. ¿Qué es la financiación privada?
La financiación privada es aquella que procede de un prestamista o inversor privado en lugar de una entidad bancaria tradicional.
Puede adoptar estructuras diferentes.
Por ejemplo, puede existir:
Financiación concedida por una empresa especializada.
Financiación de un inversor privado.
Operaciones intermediadas por un profesional.
Préstamos con garantía inmobiliaria.
Financiación para determinadas necesidades empresariales.
Operaciones destinadas a obtener liquidez o reorganizar obligaciones.
Por tanto, financiación privada es un concepto más amplio que un único tipo de préstamo.
Tampoco todas las empresas que se anuncian como "financiación privada" desempeñan exactamente la misma función. Algunas pueden ser prestamistas; otras, intermediarios.
Esta distinción es fundamental antes de firmar cualquier contrato.
La Ley 5/2019 distingue expresamente entre el prestamista inmobiliario, que concede el préstamo, y el intermediario de crédito inmobiliario, que pone en contacto al prestatario con un prestamista y desarrolla determinadas funciones relacionadas con la operación.
379. Capital privado vs. banca tradicional
La diferencia principal está en la estructura de financiación y en los criterios con los que se estudia cada operación.
Banca tradicional
Los bancos trabajan con procedimientos de análisis de riesgo muy estructurados.
Pueden estudiar:
Ingresos.
Estabilidad laboral.
Endeudamiento.
Historial crediticio.
Garantías.
Finalidad.
Edad.
Capacidad de pago.
Política interna de riesgo.
El Banco de España señala que las entidades deben realizar un análisis de solvencia antes de conceder financiación y que pueden utilizar información financiera y bases de datos de riesgos para valorar al cliente.
Capital privado
La financiación privada puede utilizar criterios diferentes y valorar operaciones que no encajan en determinados modelos de riesgo bancario.
En muchas operaciones con garantía inmobiliaria adquieren importancia factores como:
Valor del inmueble.
Ubicación.
Cargas.
Capital pendiente de otras hipotecas.
Importe solicitado.
Finalidad.
Ingresos.
Capacidad de devolución.
Situación patrimonial.
Esto no significa que el capital privado ignore la solvencia.
De hecho, cuando una operación está sujeta a la Ley 5/2019, la evaluación de la solvencia constituye una obligación legal.
La diferencia está, por tanto, en que la estructura y los criterios de análisis pueden ser diferentes.
380. ¿Cómo funciona la financiación privada?
El funcionamiento depende del tipo de operación.
En una financiación privada con garantía inmobiliaria, el proceso puede comenzar con una solicitud en la que el propietario proporciona información sobre su situación económica y sobre el inmueble.
Posteriormente se estudian elementos como:
1. Situación del solicitante
Se revisan ingresos, obligaciones financieras y capacidad económica.
2. Situación del inmueble
Se estudia la propiedad, su valor aproximado, ubicación y cargas existentes.
3. Importe solicitado
Se compara el dinero que necesita el solicitante con el valor y las cargas de la garantía.
4. Finalidad
No es lo mismo solicitar financiación para obtener liquidez que para cancelar una deuda urgente o reorganizar varias obligaciones.
5. Viabilidad
Se analiza si existe una estructura que pueda resultar asumible.
6. Condiciones
Si la operación es viable, se establecen las condiciones correspondientes.
En operaciones inmobiliarias sujetas a la Ley 5/2019 existen además obligaciones específicas de información precontractual y evaluación de solvencia. Por ejemplo, la norma contempla la FEIN como documento de información personalizada y establece un periodo mínimo de diez días naturales entre su entrega y el momento en que el prestatario quede vinculado por determinados contratos u ofertas de préstamo.
381. ¿Quién puede recurrir al capital privado?
No existe un perfil único.
Puede acudir a financiación privada una persona que necesita financiación y cuya operación puede ser estudiada por un prestamista privado.
Sin embargo, necesitar financiación no significa tener derecho a obtenerla.
La viabilidad depende del tipo de operación.
En una financiación con garantía inmobiliaria pueden resultar relevantes:
Ser propietario o disponer de una garantía adecuada.
Valor del inmueble.
Cargas existentes.
Ingresos.
Deudas.
Importe solicitado.
Finalidad.
Capacidad de devolución.
Situación jurídica del inmueble.
En Cashvelox, por ejemplo, el estudio de financiación está orientado a propietarios de inmuebles y analiza conjuntamente la propiedad y la situación económica del solicitante.
Es importante no confundir esta posibilidad de estudio con una aprobación garantizada.
382. ¿Qué garantías puede solicitar?
La garantía depende del producto financiero y del riesgo de la operación.
En una financiación privada pueden existir diferentes tipos de garantía, entre ellas:
Garantía hipotecaria sobre un inmueble.
Avales o garantías personales, cuando proceda.
Otras garantías relacionadas con la operación.
En la financiación inmobiliaria, la garantía hipotecaria tiene especial importancia porque vincula un inmueble al cumplimiento de las obligaciones garantizadas.
La Ley 5/2019 contempla precisamente los préstamos concedidos profesionalmente a personas físicas cuando existe una garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, dentro de su ámbito de aplicación.
La existencia de una garantía, sin embargo, no elimina la necesidad de estudiar la capacidad económica del solicitante.
383. ¿Por qué una operación puede ser rechazada por un banco y estudiada por el capital privado?
Una entidad bancaria puede rechazar una operación porque no encaja en sus criterios internos de riesgo.
Por ejemplo, puede considerar insuficientes los ingresos frente a las cuotas existentes, considerar elevado el nivel de endeudamiento, detectar determinadas incidencias en el historial financiero o considerar que la garantía no encaja con su política.
Eso no significa necesariamente que otra entidad o prestamista deba aprobar la operación.
La diferencia consiste en que cada financiador puede utilizar criterios y políticas de riesgo diferentes.
Un prestamista privado puede valorar de manera distinta factores como el valor de un inmueble, las cargas existentes o la estructura de la operación.
Pero eso no significa que se pueda conceder financiación sin analizar la capacidad de devolución.
En operaciones sujetas a la Ley 5/2019, la evaluación de solvencia es una obligación y, si no puede realizarse adecuadamente porque el potencial prestatario no facilita la información necesaria, el préstamo no puede concederse.
384. Capital privado y banca tradicional: ¿cuál analiza más el inmueble?
No sería correcto afirmar que los bancos "no miran el inmueble" y que los prestamistas privados "solo miran el inmueble".
Ambos pueden valorar la garantía cuando existe.
La diferencia puede estar en el peso relativo de determinados factores y en las políticas internas de riesgo.
En una operación con garantía hipotecaria pueden analizarse simultáneamente:
Capacidad económica
¿Puede el solicitante afrontar las cuotas?
Patrimonio
¿Qué bienes posee?
Garantía
¿Qué inmueble se ofrece?
Cargas
¿Qué hipotecas, embargos u otras cargas existen?
Importe solicitado
¿Cuánto dinero necesita realmente?
Finalidad
¿Para qué se utilizará la financiación?
Historial financiero
¿Qué información aparece en los sistemas y registros consultables?
Por eso no debería hablarse de capital privado como "financiación basada únicamente en la vivienda".
385. Capital privado y préstamos con garantía hipotecaria
Existe una relación especialmente importante entre capital privado y los préstamos con garantía hipotecaria.
Una persona que ya posee un inmueble puede utilizarlo como garantía para obtener financiación destinada a determinadas necesidades, siempre que la operación sea viable y cumpla los requisitos correspondientes.
No es necesario que el dinero se destine necesariamente a comprar una vivienda.
Dependiendo de la operación, la financiación puede utilizarse para:
Obtener liquidez.
Reunificar determinadas deudas.
Cancelar determinadas obligaciones.
Resolver situaciones financieras complejas.
Hacer frente a determinados pagos.
Reorganizar una estructura de financiación.
Cashvelox ofrece precisamente financiación con garantía hipotecaria y explica que el estudio puede considerar el valor del inmueble, la hipoteca pendiente, los ingresos, las deudas, la finalidad y la situación registral.
Cuando el préstamo entra en el ámbito de la Ley 5/2019, se aplican sus obligaciones específicas de protección del prestatario.
386. Ventajas y riesgos del capital privado
Como cualquier forma de financiación, el capital privado tiene ventajas potenciales y riesgos.
Ventajas
Puede ofrecer una alternativa cuando una operación no encaja en los criterios de determinados bancos.
Puede permitir estudiar estructuras de financiación diferentes.
En operaciones con garantía inmobiliaria, puede tenerse en cuenta el valor patrimonial del inmueble junto con la situación financiera.
También puede resultar útil cuando existe una necesidad concreta de liquidez que requiere estudiar alternativas a la banca tradicional.
Riesgos
La financiación privada puede tener un coste diferente al de la financiación bancaria.
Además, si se utiliza un inmueble como garantía, el propietario asume un riesgo patrimonial importante.
También pueden existir gastos, comisiones y condiciones contractuales que deben conocerse antes de firmar.
Por eso, nunca debería elegirse una financiación privada únicamente porque haya sido rechazada una solicitud bancaria.
Debe compararse el coste total y analizarse la capacidad para devolver el dinero.
387. Diferencias entre banco, financiera e inversor privado
Estos conceptos tampoco son exactamente equivalentes.
Banco
Es una entidad de crédito autorizada que desarrolla actividades bancarias bajo un marco regulatorio y supervisor específico.
Financiera
El término "financiera" puede utilizarse para diferentes tipos de empresas, por lo que es necesario identificar jurídicamente qué actividad desarrolla realmente la compañía.
No basta con el nombre comercial.
Prestamista privado
Es una persona o empresa que concede financiación con sus propios recursos o mediante la estructura financiera correspondiente.
Cuando desarrolla profesionalmente determinadas actividades de concesión de préstamos inmobiliarios, puede estar sometido a la Ley 5/2019 y a los requisitos de registro correspondientes.
Intermediario
Un intermediario no necesariamente presta el dinero.
Su función consiste en poner en contacto al cliente con uno o varios prestamistas y realizar las funciones legalmente previstas.
La Ley 5/2019 define específicamente esta figura.
Por eso, antes de firmar es importante saber quién presta realmente el dinero y quién simplemente intermedia.
388. ¿Qué documentación se necesita?
La documentación depende de la operación.
En una financiación con garantía inmobiliaria pueden solicitarse documentos relacionados con:
Identidad
Documento de identidad y datos personales.
Ingresos
Nóminas, pensiones, declaraciones fiscales, ingresos profesionales u otra documentación que permita acreditar la capacidad económica.
Deudas
Información sobre préstamos, hipotecas, tarjetas y otras obligaciones financieras.
Inmueble
Documentación que permita conocer la titularidad, características y cargas del inmueble.
Hipoteca existente
Cuando existe una hipoteca pendiente, habrá que conocer el capital pendiente y las condiciones relevantes.
Situación registral
Puede ser necesario obtener información registral para conocer hipotecas, embargos u otras cargas.
La Ley 5/2019 establece que el prestatario debe proporcionar la información necesaria para realizar una evaluación adecuada de solvencia y que esta información debe ser correcta, suficiente y pertinente.
389. ¿Cómo se estudia una operación de capital privado?
El estudio debería analizar la operación como un conjunto.
No tiene sentido analizar exclusivamente el inmueble o exclusivamente los ingresos.
Una operación puede estudiarse mediante varias capas.
Primera capa: situación personal
Se revisan ingresos, empleo, actividad profesional y otras circunstancias económicas.
Segunda capa: endeudamiento
Se analiza cuánto debe el solicitante y qué cuotas tiene actualmente.
Tercera capa: patrimonio
Se estudian las propiedades disponibles.
Cuarta capa: garantía
Se comprueba el valor del inmueble y las cargas que existen sobre él.
Quinta capa: necesidad financiera
Se determina cuánto dinero necesita realmente el solicitante y para qué.
Sexta capa: capacidad futura
Se estudia si la nueva cuota puede ser asumida.
Séptima capa: estructura jurídica
Se comprueba qué tipo de contrato y qué normativa son aplicables.
La finalidad es determinar si existe una operación que tenga sentido desde el punto de vista económico y jurídico.
390. ¿Qué factores determinan la viabilidad?
La viabilidad depende de múltiples factores.
Uno de los más importantes es la relación entre el importe solicitado y la garantía disponible.
También pueden resultar determinantes:
Ingresos demostrables.
Estabilidad de los ingresos.
Gastos habituales.
Deudas actuales.
Capital pendiente de hipotecas.
Valor del inmueble.
Ubicación del inmueble.
Cargas registrales.
Historial financiero.
Finalidad de la financiación.
Plazo solicitado.
Capacidad para asumir la nueva cuota.
En Cashvelox, el formulario de estudio solicita precisamente información sobre la propiedad, valor del inmueble, hipoteca pendiente, ingresos, código postal y cantidad solicitada, entre otros datos.
Esto permite entender algo fundamental:
tener una propiedad no garantiza que una operación sea viable.
391. Errores y falsas expectativas sobre el capital privado
Existe bastante desinformación alrededor de la financiación privada.
"Si tengo una vivienda, me conceden el préstamo seguro"
Falso.
Una propiedad puede ser una garantía importante, pero no garantiza por sí sola la aprobación.
"El capital privado no mira los ingresos"
No debe generalizarse.
La capacidad de pago es relevante y, para determinadas operaciones sujetas a la normativa de crédito inmobiliario, la evaluación de solvencia constituye una obligación legal.
"Es dinero rápido y sin condiciones"
Toda financiación tiene condiciones.
Hay que conocer importe, plazo, tipo de interés, gastos, garantías y consecuencias del impago.
"Una cuota más baja significa que es más barato"
No necesariamente.
Alargar el plazo puede reducir la cuota mensual y aumentar el coste total.
"Estar en ASNEF significa que el capital privado siempre me financiará"
Tampoco.
La existencia de ASNEF puede dificultar una operación y debe estudiarse junto al resto de circunstancias.
"Si me rechaza el banco, el capital privado siempre me aprobará"
No.
El capital privado no es una vía automática para convertir cualquier solicitud rechazada en una operación aprobada.
La diferencia está en que puede existir otra metodología de análisis o una estructura de financiación diferente.
392. Cómo identificar una empresa de financiación privada fiable
Este es probablemente uno de los puntos más importantes antes de contratar cualquier financiación privada.
No basta con encontrar una página web atractiva o un anuncio que prometa dinero rápido.
Hay que comprobar quién está detrás de la operación.
Identificar la empresa
Debe poder conocerse claramente:
Razón social.
NIF.
Domicilio.
Datos de contacto.
Actividad que desarrolla.
Saber quién presta realmente
Hay que saber si la empresa es:
Prestamista.
Intermediario.
Entidad de crédito.
Otra figura jurídica.
La Ley 2/2009 exige determinadas obligaciones de registro para empresas incluidas en su ámbito, y establece que los registros correspondientes son públicos y de acceso gratuito.
Además, para los prestamistas inmobiliarios e intermediarios de crédito inmobiliario incluidos en la Ley 5/2019 existe un régimen de registro, y el Banco de España mantiene registros oficiales de las entidades que corresponde registrar a nivel estatal; determinadas competencias corresponden a las comunidades autónomas según el ámbito territorial.
Comprobar el registro correspondiente
El Banco de España explica que sus registros permiten comprobar quién puede operar legalmente y en qué tipo de actividad financiera, y ofrece información sobre los organismos competentes cuando el registro corresponde a una comunidad autónoma.
Por tanto, no basta con buscar el nombre de la empresa en Google.
Hay que comprobar qué actividad realiza y qué registro le corresponde.
393. ¿Qué diferencia hay entre capital privado y financiación bancaria?
La financiación bancaria y la privada pueden perseguir el mismo objetivo —proporcionar dinero al cliente—, pero su funcionamiento puede ser diferente.
La banca tradicional dispone de sistemas internos de riesgo muy estructurados y está sometida a una regulación y supervisión específica como entidad de crédito.
La financiación privada puede presentar estructuras y criterios diferentes, especialmente cuando intervienen prestamistas inmobiliarios o inversores privados.
Esto puede hacer que una determinada operación sea analizada de forma diferente.
Pero la diferencia no debería entenderse como:
banco = estricto
privado = sin requisitos
La realidad es mucho más compleja.
Ambos deben respetar la normativa que corresponda a la operación y el cliente debe conocer las condiciones antes de contratar.
394. ¿Qué tipos de operaciones puede financiar el capital privado?
Dependerá del prestamista y del producto.
Pueden existir operaciones para:
Obtener liquidez.
Reorganizar determinadas deudas.
Reunificar obligaciones.
Resolver determinadas situaciones de tesorería.
Financiar proyectos empresariales.
Cancelar determinadas cargas.
Obtener financiación con garantía inmobiliaria.
En Cashvelox se ofrecen soluciones relacionadas con liquidez, reunificación de deudas, cancelación de morosidad, embargos y subastas mediante operaciones con garantía inmobiliaria, siempre sujetas al estudio individual de cada caso.
No obstante, que una determinada finalidad aparezca entre las posibles aplicaciones de financiación no significa que todas las operaciones sean viables.
395. ¿Qué tipos de garantías puede aceptar un prestamista privado?
Las garantías pueden variar dependiendo de la financiación.
En operaciones relacionadas con inmuebles puede utilizarse:
Una vivienda
Puede emplearse como garantía cuando la estructura jurídica y las condiciones de la operación lo permiten.
Un local
Puede ser considerado en determinadas operaciones.
Una nave
Puede utilizarse como garantía dependiendo del producto.
Otro inmueble
Pueden existir diferentes tipos de propiedades susceptibles de utilizarse como garantía.
Lo importante no es únicamente el tipo de propiedad.
También hay que estudiar:
Valor.
Ubicación.
Titularidad.
Hipotecas.
Embargos.
Otras cargas.
Liquidez del activo.
Importe solicitado.
En determinadas operaciones de crédito inmobiliario destinadas a consumidores, la Ley 5/2019 delimita expresamente su ámbito a determinados préstamos con garantía hipotecaria o derecho real sobre inmuebles de uso residencial y a determinados préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos sobre inmuebles.
396. ¿Se puede obtener financiación privada con ASNEF?
Puede ser posible estudiar una operación en determinadas circunstancias, pero ASNEF no garantiza ni impide por sí solo una financiación privada.
La existencia de un registro de morosidad será uno de los elementos que pueden influir en el análisis.
Puede resultar relevante conocer:
Importe de la deuda.
Origen.
Antigüedad.
Situación actual.
Ingresos.
Patrimonio.
Garantías.
Finalidad de la nueva financiación.
Cuando existe un inmueble, puede estudiarse si su valor y la estructura de la operación permiten plantear una alternativa.
Pero no sería correcto anunciar:
"ASNEF aprobado"
como si la simple presencia en un fichero garantizara la financiación.
397. ¿Se puede obtener financiación privada con CIRBE?
La CIRBE tampoco funciona como un simple "sí" o "no" para conseguir financiación.
La Central de Información de Riesgos del Banco de España recoge información sobre determinados riesgos financieros y puede ser utilizada por las entidades y prestamistas que deben consultarla dentro de los supuestos establecidos legalmente.
La Ley 5/2019 establece, para los préstamos incluidos en su ámbito, que el prestamista debe consultar el historial crediticio acudiendo a la CIRBE y también a determinadas entidades privadas de información crediticia, dentro del marco legal aplicable.
Por eso, tener operaciones registradas en CIRBE no significa automáticamente que una financiación privada sea imposible.
Lo que importa es la situación completa.
Y hay que recordar:
CIRBE no es un fichero de morosos.
Registra riesgos financieros, no simplemente impagos.
398. ¿Se puede conseguir financiación privada si el banco ha rechazado la operación?
Sí, una operación rechazada por un banco puede ser susceptible de estudio por otro financiador, pero no existe ninguna garantía de aprobación.
La razón puede estar en que el segundo financiador utilice:
Otra política de riesgo.
Una estructura diferente.
Otra garantía.
Otro nivel de financiación.
Otro plazo.
Una forma distinta de valorar determinados factores.
Por ejemplo, una persona puede disponer de una propiedad, tener varias deudas y solicitar una operación que no encaja con los criterios de un banco.
Otro prestamista puede estudiar la combinación entre propiedad, cargas, ingresos y finalidad de la financiación.
La clave está en diferenciar:
"El banco me ha rechazado"
de
"No existe ninguna financiación posible".
No son necesariamente la misma cosa.
399. ¿Cuánto cuesta una financiación privada?
No existe un precio único para el capital privado.
El coste depende de factores como:
Importe.
Tipo de interés.
Plazo.
Riesgo.
Garantía.
Finalidad.
Gastos asociados.
Comisiones.
Características del prestamista.
Estructura jurídica de la operación.
Por ello, comparar dos operaciones únicamente por su tipo de interés puede resultar insuficiente.
Hay que conocer el coste total.
Además, cuando el préstamo está sujeto a una normativa específica, deben respetarse las obligaciones de información correspondientes.
En las operaciones hipotecarias incluidas en la Ley 2/2009, por ejemplo, la normativa exige información sobre el precio total, comisiones, cargas, gastos y TAE, y regula específicamente la publicidad de operaciones de agrupación de préstamos.
400. ¿Qué interés puede tener un préstamo de capital privado?
No existe un tipo de interés único aplicable a todo el mercado de capital privado.
El interés dependerá de las características de la operación.
Entre los elementos que pueden influir están:
Riesgo.
Importe.
Plazo.
Garantía.
Situación financiera.
Finalidad.
Condiciones pactadas.
Una operación con mayor riesgo puede tener condiciones económicas diferentes de una operación con una garantía sólida y una estructura financiera distinta.
Por eso desconfiar de cualquier anuncio que presente un único interés como si fuera aplicable a todas las personas.
Antes de firmar hay que conocer exactamente:
tipo de interés + TAE cuando resulte aplicable + gastos + comisiones + plazo + coste total.
401. ¿Qué plazo puede tener una financiación privada?
El plazo depende de la operación.
Puede estar condicionado por:
Importe.
Tipo de garantía.
Capacidad de pago.
Finalidad.
Riesgo.
Condiciones del prestamista.
Un plazo más largo puede disminuir la cuota mensual, pero también puede aumentar el coste total de la financiación.
Por eso no debería buscarse simplemente el plazo más largo posible.
La pregunta correcta es:
¿Cuál es el plazo que permite asumir la cuota sin aumentar innecesariamente el coste?
En una operación con garantía inmobiliaria hay que analizar siempre las consecuencias de mantener la deuda durante todo el plazo contractual.
402. ¿Qué gastos puede tener una operación de capital privado?
Los gastos dependen de la operación.
Pueden existir costes relacionados con:
Tasación.
Notaría.
Registro.
Impuestos cuando correspondan.
Gestoría.
Cancelación de deudas anteriores.
Comisiones.
Servicios de intermediación, cuando procedan.
Otros gastos específicos.
El consumidor debe conocerlos antes de asumir cualquier obligación.
La Ley 2/2009, en las operaciones incluidas en su ámbito, exige información previa sobre el precio total y sobre las comisiones, cargas y gastos correspondientes.
Y en determinadas operaciones de crédito inmobiliario sujetas a la Ley 5/2019 existe igualmente un régimen detallado de información precontractual.
Por eso, hay que desconfiar de cualquier propuesta que hable únicamente del importe que se recibirá y no explique claramente cuánto habrá que devolver y qué costes adicionales existen.
403. ¿Cómo comprobar si un prestamista privado está autorizado o registrado?
Esta comprobación es fundamental.
El primer paso es identificar jurídicamente a la empresa.
No basta con conocer el nombre comercial.
Hay que conocer:
Razón social
¿Qué sociedad está detrás?
NIF
¿Cuál es su identificación fiscal?
Actividad
¿Es prestamista, intermediario o realiza otra actividad?
Registro
¿Qué registro oficial le corresponde?
Ámbito territorial
¿Quién es la autoridad competente?
El Banco de España mantiene registros oficiales de entidades y explica que permiten comprobar quién puede operar legalmente y qué actividad financiera desarrolla. También informa de los órganos competentes para el registro y supervisión de intermediarios y prestamistas inmobiliarios cuando corresponde a las comunidades autónomas.
En el caso de los prestamistas inmobiliarios e intermediarios de crédito inmobiliario registrados por el Banco de España, existe un registro específico cuya finalidad permite consultar las personas físicas y jurídicas inscritas dentro del ámbito correspondiente.
Por eso, comprobar el registro es una de las primeras cosas que debería hacer cualquier persona antes de firmar.
404. ¿Qué documentación debe entregar una empresa antes de firmar?
La documentación concreta depende de la operación y de la normativa aplicable.
En operaciones inmobiliarias reguladas por la Ley 5/2019 existe un régimen específico de información precontractual.
El prestamista debe proporcionar información personalizada que permita al prestatario comparar, evaluar las implicaciones y tomar una decisión fundada. La FEIN constituye el documento normalizado utilizado para dicha información en los supuestos previstos por la norma.
Además, deben conocerse de forma clara las condiciones fundamentales de la financiación.
Antes de firmar, el cliente debería saber:
Quién presta el dinero.
Cuánto recibe.
Cuánto debe devolver.
Tipo de interés.
TAE cuando corresponda.
Plazo.
Cuota.
Gastos.
Comisiones.
Garantías.
Consecuencias del impago.
Condiciones de amortización anticipada.
Otros servicios asociados, si existen.
La Ley 16/2011 también establece importantes obligaciones de información en determinados créditos al consumo y exige explicaciones adecuadas para que el consumidor pueda evaluar si el contrato se adapta a sus necesidades y situación financiera.
405. ¿Qué hay que revisar en un contrato de financiación privada?
Nunca debería firmarse una financiación únicamente porque se necesita dinero con urgencia.
El contrato debe revisarse cuidadosamente.
Importe
¿Cuánto dinero se presta?
Interés
¿Qué tipo se aplica y cómo se calcula?
TAE
Cuando resulte aplicable, ¿cuál es la TAE?
Plazo
¿Cuánto tiempo durará la financiación?
Cuotas
¿Cuánto se pagará periódicamente?
Gastos
¿Qué costes adicionales existen?
Garantía
¿Qué inmueble o bienes quedan vinculados?
Impago
¿Qué consecuencias existen si una cuota no se paga?
Amortización anticipada
¿Se puede devolver antes el dinero? ¿Existen compensaciones o condiciones?
Vencimiento anticipado
¿Qué circunstancias pueden provocar que se reclame anticipadamente la deuda?
Cuando existe una garantía hipotecaria, estos puntos adquieren especial importancia porque el incumplimiento puede tener consecuencias sobre el inmueble.
406. ¿Qué ocurre si no se devuelve un préstamo con garantía hipotecaria?
Este es uno de los riesgos más importantes de una financiación garantizada con un inmueble.
Si el prestatario incumple las obligaciones contractuales, el acreedor puede disponer de mecanismos legales para reclamar la deuda y, dependiendo del tipo de operación y del procedimiento aplicable, ejecutar la garantía.
Esto significa que una vivienda utilizada como garantía no debe considerarse simplemente un requisito administrativo.
Es una garantía real.
Por eso, antes de utilizar un inmueble para obtener financiación hay que comprobar que la cuota futura pueda asumirse razonablemente.
La Ley 5/2019 regula determinadas operaciones inmobiliarias y establece normas específicas sobre contratación, información, solvencia y ejecución de los contratos incluidos en su ámbito.
407. ¿Puede amortizarse anticipadamente una financiación privada?
Puede existir la posibilidad de amortizar una financiación antes de su vencimiento, pero las condiciones dependen del tipo de contrato y de la normativa aplicable.
En operaciones de crédito inmobiliario sujetas a la Ley 5/2019, el reembolso anticipado total o parcial está específicamente regulado.
Por eso hay que revisar:
Si se permite la amortización anticipada.
Si puede ser total o parcial.
Qué comisión o compensación puede existir.
Cómo se calcula.
Qué efecto tendrá sobre el plazo.
Qué efecto tendrá sobre las cuotas.
No debe asumirse que todas las financiaciones privadas tienen las mismas condiciones.
408. Capital privado para cancelar deudas y conseguir liquidez
Una de las finalidades que puede tener una financiación privada es obtener liquidez para reorganizar una situación económica.
Por ejemplo, una persona puede acumular:
Préstamos.
Tarjetas.
Deudas con diferentes acreedores.
Gastos extraordinarios.
Obligaciones pendientes.
Si además dispone de un inmueble, puede estudiarse una operación con garantía inmobiliaria.
La finalidad sería obtener financiación suficiente para una necesidad concreta y estructurar posteriormente una devolución que sea asumible.
Pero hay una diferencia fundamental entre:
obtener liquidez
y
solucionar una situación de sobreendeudamiento.
Conseguir dinero no resuelve por sí solo un problema financiero.
La nueva financiación debe estudiarse teniendo en cuenta la capacidad futura de pago.
409. Capital privado para cancelar embargos o evitar una subasta
Otra situación especialmente delicada aparece cuando una persona tiene una deuda que ha provocado un embargo sobre un inmueble o cuando existe riesgo de que el procedimiento avance hacia una subasta.
En determinadas circunstancias, el propietario puede estudiar financiación utilizando el valor de un inmueble como garantía.
La viabilidad depende, entre otras cuestiones, de:
Importe de la deuda.
Valor del inmueble.
Cargas existentes.
Tipo de embargo.
Fase del procedimiento.
Situación registral.
Ingresos.
Capacidad de devolución.
Tiempo disponible para actuar.
Cashvelox contempla entre sus soluciones la financiación orientada a determinadas situaciones de embargo y subasta mediante garantía inmobiliaria, siempre mediante un estudio individual.
Esto es especialmente importante:
una propiedad embargada no significa automáticamente que una financiación sea viable.
Pero tampoco significa por sí sola que no pueda estudiarse una alternativa.
Todo depende del expediente y de la estructura económica de la operación.
410. Capital privado para reunificar deudas
La financiación privada también puede utilizarse, en determinados casos, para estudiar una reunificación de deudas.
El objetivo puede consistir en agrupar diferentes obligaciones y sustituirlas por una nueva estructura de financiación.
Por ejemplo:
Préstamo personal + tarjeta + crédito + otra deuda
podrían llegar a integrarse en una nueva financiación cuando la operación sea viable.
Pero hay que analizar el coste completo.
Una cuota menor no significa necesariamente que se vaya a pagar menos dinero en total.
Si se amplía considerablemente el plazo, pueden aumentar los intereses acumulados.
En operaciones de financiación hipotecaria dirigidas a consumidores, la Ley 2/2009 exige que, cuando se publicite una agrupación de distintos créditos o préstamos en uno solo, se informe de forma clara de los gastos relacionados con la agrupación y se prohíbe presentar una reducción de la cuota mensual sin mencionar expresamente el posible aumento del capital pendiente y del plazo.
Por tanto, una reunificación debe analizarse desde dos perspectivas:
cuánto se pagará cada mes
y
cuánto costará la operación en total.
411. ¿Cómo detectar una oferta de financiación privada fraudulenta?
Antes de contratar financiación privada conviene prestar atención a determinadas señales de alarma.
Promesas de aprobación garantizada
Desconfía de quien asegure que la financiación está aprobada antes de estudiar realmente la operación.
"Dinero sin estudiar nada"
Una financiación profesional requiere conocer las circunstancias de la operación.
En determinadas operaciones sujetas a la Ley 5/2019, además, la evaluación de solvencia es una obligación legal.
Falta de identificación
Una empresa seria debe poder identificarse claramente.
Hay que conocer razón social, NIF, domicilio y actividad.
No informa de quién presta
Debe quedar claro quién será el prestamista y quién, en su caso, actúa como intermediario.
Gastos poco claros
Cualquier cantidad que deba pagar el cliente debe estar claramente explicada.
Presión para firmar inmediatamente
La financiación debe poder analizarse con calma.
En los préstamos inmobiliarios incluidos en la Ley 5/2019 existen obligaciones de información precontractual precisamente para que el prestatario pueda evaluar las implicaciones de la operación antes de quedar vinculado.
Ocultar el coste total
No basta con anunciar:
"cuota desde X euros"
Hay que conocer el coste completo de la financiación.
No comprobar registros
El Banco de España dispone de registros oficiales y también informa de los organismos competentes en las comunidades autónomas para determinados prestamistas e intermediarios inmobiliarios.
Una empresa fiable debería permitir comprobar fácilmente su identidad y actividad.
Capital privado: ¿es mejor que un banco?
No existe una respuesta universal.
La mejor opción depende de la situación.
La banca tradicional puede ser adecuada cuando el cliente cumple sus criterios y puede obtener unas condiciones competitivas.
La financiación privada puede ser una alternativa para determinadas operaciones que requieren otro tipo de análisis o estructura.
Pero alternativa no significa automáticamente mejor.
Hay que comparar:
Coste.
Tipo de interés.
TAE cuando corresponda.
Cuota.
Plazo.
Gastos.
Garantías.
Riesgo.
Condiciones de amortización.
Consecuencias del impago.
La decisión debe basarse en la operación completa.
¿Por qué es importante analizar la operación antes de solicitar financiación privada?
Buscar financiación sin preparar previamente la información puede dificultar el análisis.
Es recomendable conocer:
Cuánto necesitas
No es lo mismo solicitar 10.000 euros que una cantidad mucho mayor.
Cuánto debes actualmente
Hay que conocer el capital pendiente de cada deuda.
Cuánto vale tu inmueble
Una valoración realista es fundamental.
Qué cargas tiene
Hipotecas, embargos y otras cargas afectan a la operación.
Cuánto ingresas
La capacidad económica sigue siendo importante.
Qué cuota puedes asumir
La financiación tiene que poder devolverse.
Para qué necesitas el dinero
La finalidad ayuda a determinar la estructura adecuada.
Capital privado y transparencia
Una financiación alternativa no debería significar menor transparencia.
Al contrario, cuanto más compleja sea una operación, más importante es que el cliente comprenda sus condiciones.
La normativa establece diferentes obligaciones de información dependiendo del tipo de producto y de la operación.
La Ley 5/2019, por ejemplo, exige información precontractual personalizada en determinados préstamos inmobiliarios y regula expresamente la evaluación de solvencia.
La Ley 2/2009 también establece obligaciones de transparencia, publicidad e información para empresas incluidas en su ámbito.
Por eso, antes de firmar hay que preguntar todo aquello que no esté claro.
Una financiación bien entendida es una financiación en la que el cliente conoce qué recibe, qué debe devolver, durante cuánto tiempo, cuánto le cuesta y qué garantía está comprometiendo.
Capital privado y Cashvelox
En Cashvelox trabajamos con soluciones de financiación con garantía hipotecaria para propietarios que necesitan estudiar alternativas a la financiación bancaria tradicional.
El estudio de cada operación tiene en cuenta diferentes factores, como:
Valor del inmueble.
Hipotecas pendientes.
Cargas.
Ingresos demostrables.
Deudas existentes.
Cantidad solicitada.
Finalidad de la financiación.
Situación general del propietario.
La propia web de Cashvelox indica que el estudio inicial se realiza de forma individual y que actualmente está orientado a propietarios de inmuebles, con determinados criterios de valor, cargas e ingresos para poder estudiar una operación.
Entre las situaciones que se pueden estudiar se encuentran necesidades de liquidez, reunificación de deudas, determinadas deudas pendientes, embargos y otros escenarios financieros complejos.
Esto no significa que todas las solicitudes puedan aprobarse.
La viabilidad depende siempre del análisis concreto y de las condiciones de la operación correspondiente.
Conclusión: capital privado como alternativa a la banca tradicional
El capital privado puede representar una alternativa a la banca tradicional para determinadas necesidades de financiación, especialmente cuando una operación requiere una estructura diferente o no encaja en los criterios de determinadas entidades bancarias.
Sin embargo, no debe entenderse como financiación sin requisitos.
Una operación profesional requiere analizar la situación económica del solicitante, la finalidad del préstamo, el importe solicitado, las garantías y la capacidad futura de devolución.
Cuando existe una propiedad, la garantía inmobiliaria puede tener un papel importante, pero tener una vivienda no garantiza automáticamente la financiación.
También es fundamental diferenciar entre banco, financiera, prestamista e intermediario y comprobar quién está realmente detrás de la operación.
Antes de firmar, conviene revisar cuidadosamente:
importe + interés + TAE cuando corresponda + cuota + plazo + gastos + garantías + amortización anticipada + consecuencias del impago.
Y, especialmente cuando se trata de financiación inmobiliaria, comprobar qué normativa resulta aplicable y verificar la identidad y el registro correspondiente del prestamista o intermediario. El Banco de España mantiene registros oficiales y señala qué organismos son competentes según el tipo de entidad y ámbito territorial.
En definitiva, el capital privado no debe analizarse únicamente como una alternativa para conseguir dinero después de que un banco rechace una operación.
Debe analizarse como otra vía de financiación que, igual que cualquier otra, necesita ser estudiada con números, documentación, transparencia y responsabilidad.
Si eres propietario de un inmueble y necesitas financiación, en Cashvelox puedes solicitar un estudio de tu situación para comprobar si existe una alternativa que pueda resultar viable para tu caso.
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