Proceso de una financiación: pasos desde la solicitud hasta la cancelación
Solicitar una financiación no consiste simplemente en pedir una cantidad de dinero y esperar una respuesta. Detrás de cada operación existe un proceso en el que se analiza la situación económica del solicitante, sus ingresos, sus deudas y, cuando la financiación está respaldada por un inmueble, también las características y situación jurídica de la propiedad.
Cada operación puede ser diferente y los pasos pueden variar dependiendo del tipo de financiación, de la entidad o intermediario que participe y de las características del solicitante y del inmueble. Sin embargo, conocer las fases habituales ayuda a entender qué información se necesita, qué aspectos se estudian y qué ocurre antes de llegar a la firma.
En este artículo explicamos el proceso completo de una financiación, desde el primer contacto hasta la cancelación de la operación.
1. Primer contacto
El proceso comienza cuando una persona se pone en contacto con el intermediario o entidad que puede estudiar su solicitud de financiación.
En este primer momento se obtiene una información básica sobre la operación: cuánto dinero se necesita, para qué se necesita, qué tipo de inmueble se puede aportar como garantía y cuál es la situación económica del solicitante.
Todavía no significa que la financiación esté aprobada. El objetivo inicial es conocer el caso y comprobar si tiene sentido continuar con el estudio.
En Cashvelox, por ejemplo, este primer contacto permite conocer de forma general las características de la solicitud antes de solicitar toda la documentación necesaria.
2. Recopilación de información
Una vez conocido el caso, comienza la recopilación de información.
La documentación concreta puede variar según la operación, pero normalmente será necesario conocer aspectos como:
Identidad y datos personales del solicitante.
Situación laboral y profesional.
Ingresos.
Gastos y obligaciones económicas.
Préstamos y otras deudas.
Información sobre el inmueble.
Situación registral de la propiedad.
Cantidad de financiación solicitada.
La información debe ser suficientemente completa y fiable para poder realizar un estudio adecuado de la operación.
Cuanto más clara y actualizada esté la documentación, más fácil será analizar la situación real del solicitante.
3. Estudio inicial
Con la información disponible se realiza un primer estudio.
Esta fase sirve para determinar si la operación presenta unas características que permitan continuar con un análisis más profundo.
Se pueden valorar aspectos como la cantidad solicitada, los ingresos disponibles, las deudas existentes, la situación del inmueble y la relación entre el importe solicitado y el valor aproximado de la propiedad.
El estudio inicial no debe confundirse con una aprobación definitiva. Una operación que inicialmente parece viable puede no superar posteriormente alguno de los análisis necesarios.
4. Análisis de ingresos
Los ingresos son uno de los elementos fundamentales para estudiar una financiación.
No solo importa cuánto dinero recibe una persona, sino también de dónde procede, si es estable y si resulta suficiente para afrontar las obligaciones que pueda generar la nueva operación.
Pueden analizarse, según cada caso, ingresos procedentes de un trabajo por cuenta ajena, actividad profesional, pensión, alquileres u otras fuentes justificables.
También puede ser necesario estudiar los ingresos de otras personas que participen en la operación cuando su capacidad económica se tenga en cuenta para valorar la viabilidad.
El objetivo es conocer la capacidad económica real del solicitante y valorar si puede asumir la operación en las condiciones planteadas.
5. Análisis de deudas
Además de los ingresos, es necesario conocer las obligaciones económicas que ya existen.
Una persona puede tener unos ingresos determinados, pero también puede estar pagando una hipoteca, préstamos personales, tarjetas, financiaciones u otras obligaciones.
Por eso, el análisis no debe centrarse únicamente en cuánto gana una persona, sino también en cuánto dinero tiene comprometido actualmente.
La relación entre ingresos, gastos y deudas permite obtener una visión más completa de la capacidad económica del solicitante.
6. Análisis de CIRBE
La CIRBE, actualmente denominada Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIR), es una base de datos que recoge información sobre préstamos, créditos, avales y otros riesgos declarados por las entidades correspondientes.
Es importante aclarar que la CIRBE no es un fichero de morosos. Una persona puede aparecer en la CIRBE simplemente porque tiene préstamos, créditos, avales u otros riesgos financieros, aunque esté pagando correctamente sus obligaciones.
Durante el estudio de determinadas operaciones de financiación, la información de la CIR puede utilizarse para conocer el nivel de endeudamiento del solicitante.
La normativa de crédito inmobiliario establece, además, la obligación de consultar la información de la CIR y determinadas bases privadas de información crediticia en los supuestos incluidos en su ámbito de aplicación.
Por este motivo, revisar la situación de endeudamiento es una parte importante del análisis financiero.
7. Análisis de ASNEF
Los registros de información crediticia permiten comprobar si existen determinadas incidencias relacionadas con obligaciones de pago.
ASNEF es uno de los sistemas de información crediticia más conocidos en España. Su consulta puede formar parte del análisis de una solicitud, dependiendo del tipo de operación y del procedimiento utilizado.
Es importante distinguir nuevamente estos registros de la CIRBE. Mientras la CIRBE recoge información sobre riesgos financieros declarados, los sistemas de información crediticia pueden contener información relacionada con determinadas deudas impagadas.
La inclusión en un fichero de solvencia debe cumplir los requisitos establecidos por la normativa de protección de datos. Entre ellos se encuentra la existencia de una deuda cierta, vencida y exigible que haya resultado impagada y el cumplimiento de determinadas obligaciones de información y requerimiento de pago.
Por ello, aparecer en un fichero de información crediticia no debe analizarse simplemente como un dato aislado: hay que conocer el origen y la situación de la deuda.
8. Estudio del inmueble
Cuando la financiación está respaldada por un inmueble, la propiedad adquiere una importancia fundamental dentro del análisis.
No basta con conocer aproximadamente cuánto vale una vivienda, un local, una nave o cualquier otro inmueble.
También es necesario conocer quién es su titular, qué derechos existen sobre la propiedad y si aparecen cargas, hipotecas, embargos, usufructos, limitaciones u otras circunstancias que puedan afectar a la operación.
El estudio del inmueble permite determinar si la propiedad puede servir como garantía y qué condiciones pueden plantearse en función de sus características.
9. Nota simple
Uno de los documentos fundamentales para conocer la situación registral de un inmueble es la nota simple del Registro de la Propiedad.
La nota simple contiene información sobre la identificación de la finca, sus titulares y los derechos inscritos sobre ella, además de determinadas limitaciones, prohibiciones o restricciones que puedan afectarla. Su función es informativa y no tiene el mismo valor que una certificación registral.
Su análisis permite comprobar, entre otras cuestiones:
Quién figura como titular.
Qué tipo de inmueble es.
Qué derechos están inscritos.
Si existen hipotecas.
Si aparecen embargos u otras cargas.
Si existen determinadas limitaciones sobre la propiedad.
La nota simple es especialmente útil para detectar posibles problemas registrales antes de avanzar en una operación.
10. Tasación
La tasación permite determinar el valor del inmueble mediante una valoración realizada conforme a las normas aplicables.
En las operaciones de crédito inmobiliario sujetas a la Ley 5/2019, los inmuebles aportados como garantía deben ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato, realizada por una entidad o profesional que cumpla los requisitos establecidos.
El valor de tasación puede ser un elemento importante para determinar el importe de financiación que puede plantearse.
Sin embargo, el valor del inmueble no sustituye al análisis de solvencia. La capacidad económica del solicitante y la garantía inmobiliaria son elementos diferentes que deben estudiarse conjuntamente.
Además, la realización de una tasación no significa por sí misma que la financiación vaya a ser concedida. El Banco de España señala expresamente que una tasación no garantiza la concesión del préstamo.
11. Análisis de viabilidad
Después de analizar la situación económica y el inmueble llega una de las fases más importantes: el análisis de viabilidad.
En este momento se estudia el conjunto de la operación.
Se pueden valorar aspectos como:
Ingresos.
Gastos.
Deudas existentes.
Historial financiero.
Situación registral del inmueble.
Valor de la propiedad.
Importe solicitado.
Garantía disponible.
Características particulares de la operación.
La viabilidad no depende normalmente de un único dato. Una operación puede tener un inmueble de valor suficiente, pero presentar problemas de capacidad de pago. Del mismo modo, una persona puede tener ingresos suficientes, pero una garantía que no resulte adecuada para la operación planteada.
Por eso es necesario analizar el conjunto.
12. Oferta
Si el análisis determina que la operación puede continuar, se pueden plantear las condiciones de financiación.
La oferta debe permitir al solicitante conocer qué financiación se propone y bajo qué condiciones.
En determinadas operaciones de crédito inmobiliario sujetas a la Ley 5/2019, la información personalizada debe facilitarse mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con la antelación establecida legalmente antes de que el prestatario quede vinculado por el contrato.
En otros tipos de financiación, la documentación y el procedimiento pueden ser diferentes.
Por ello, siempre es importante distinguir entre una propuesta inicial y una oferta contractual definitiva.
13. Condiciones de financiación
Antes de aceptar una operación es fundamental conocer sus condiciones.
Entre otros aspectos, conviene revisar:
Importe de la financiación.
Plazo.
Tipo de interés.
Forma de devolución.
Cuotas o pagos previstos.
Garantías.
Gastos.
Comisiones, cuando correspondan.
Condiciones de cancelación anticipada.
Consecuencias del incumplimiento.
Las condiciones concretas dependen del producto y del contrato.
Por eso no debe darse por hecho que todas las financiaciones tienen las mismas condiciones ni que las reglas aplicables a una hipoteca bancaria son idénticas a las de otras operaciones de financiación con garantía inmobiliaria.
14. Formalización
Cuando las partes están de acuerdo con las condiciones y se ha completado el estudio y la documentación necesaria, comienza la formalización de la operación.
En esta fase se prepara la documentación contractual necesaria y se comprueba que todos los datos y condiciones sean correctos.
Dependiendo del tipo de financiación, pueden intervenir diferentes profesionales, entidades, notarios, registros o gestores.
En las operaciones sujetas a la normativa de crédito inmobiliario existen, además, obligaciones específicas de información y transparencia antes de la contratación.
15. Firma
La firma es el momento en el que las partes formalizan jurídicamente la operación conforme a la documentación y condiciones acordadas.
Antes de firmar es importante leer la documentación y comprender las obligaciones que se asumen.
La firma no debería entenderse como un simple trámite. Es el momento en el que las condiciones de la financiación quedan formalizadas conforme al contrato correspondiente.
En determinadas operaciones inmobiliarias existen además requisitos específicos de intervención notarial y de información previa.
16. Entrega de fondos
Una vez formalizada la operación y cumplidas las condiciones necesarias, se procede a la entrega o disposición de los fondos.
La forma y el momento de entrega dependerán del tipo de financiación y de lo establecido en la documentación contractual.
Por eso, la firma y la entrega del dinero no tienen por qué ser exactamente el mismo momento en todas las operaciones.
Una vez entregados los fondos, comienza la fase de cumplimiento de las obligaciones previstas en el contrato.
17. Cancelación de la operación
La operación llega a su final cuando se cumplen las obligaciones pactadas y se devuelve el importe pendiente conforme a las condiciones establecidas.
La cancelación puede producirse al llegar al vencimiento previsto o mediante una cancelación anticipada, cuando el contrato y la normativa aplicable lo permitan.
En una cancelación anticipada pueden existir importes pendientes, intereses generados y, dependiendo del tipo de operación, posibles comisiones o compensaciones. Las condiciones concretas dependen del producto, del contrato y de la normativa aplicable.
Cuando existe una garantía inscrita sobre un inmueble, además de extinguirse la deuda puede ser necesario realizar los trámites correspondientes para cancelar la carga registral.
Por ejemplo, en el caso de una hipoteca, el pago completo del préstamo no hace desaparecer automáticamente la carga del Registro de la Propiedad. Para su cancelación registral es necesario realizar el procedimiento correspondiente.
Un proceso en el que cada fase cuenta
Una financiación debe analizarse como un proceso completo y no como una simple solicitud de dinero.
Desde el primer contacto hasta la cancelación pueden intervenir numerosos factores: la situación económica del solicitante, sus ingresos, sus deudas, su historial financiero, las características del inmueble, su situación registral, su valor y las condiciones de la operación.
Por eso, cada fase tiene una función concreta.
En Cashvelox estudiamos cada operación de forma individual, teniendo en cuenta sus características y la documentación disponible, para determinar si puede existir una alternativa de financiación y bajo qué condiciones podría plantearse.
Si estás pensando en solicitar financiación con garantía inmobiliaria, conocer previamente el proceso puede ayudarte a preparar mejor la documentación y entender qué aspectos se tendrán en cuenta durante el estudio.
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